מתוך: עלון אורחות חיים במשפטי התורה
 

מתי צריך להשתתף בבניית השכן שמתחתיו?

הרב צבי שפיץ

בבא בתרא ה ע"א

שאלה:
ראובן גר בבנין משותף בקומת קרקע. כשגדלה משפחתו, החליט בהסכמת השכנים להרחיב את דירתו בעוד שני חדרים. אלא שכשפנה לשכניו המבוגרים שגרים מעליו בכדי שיבנו יחד עמו, הם סירבו, מאחר ואינם זקוקים לחדרים נוספים בדירתם. וכמו כן טענו, שאין להם את הכסף הנצרך לבניה הזאת. אי לכך נאלץ ראובן לבנות לבדו את שני החדרים.
כעבור עשר שנים החליטו השכנים המבוגרים שגרים מעליו למכור את דירתם ולקנות דירה ליד ילדיהם. כשפרסמו את דירתם למכירה, הם שיבחו אותה בכך שיש את האפשרות להרחיבה מידית בעוד שני חדרים, וכבר יש לכך רשיונות, עמודי יסוד, ורצפה יצוקה מוכנה. ומכח זה ביקשו תוספת במחיר עבור הדירה.
כששמע זאת ראובן השכן פנה לשכניו המבוגרים בטענה, שישלמו לו מחצית מההוצאות ששילם עבור: הרשיונות, עמודי היסוד, ורצפת החדרים שהוסיף, מאחר וכעת ע"י פרסומם גילו בדעתם שיש להם הנאה כספית מבנייתו, והם מבקשים מהקונים תוספת על כך.
לעומתו טוענים השכנים המבוגרים:
א. היות ואתה בנית את תוספת החדרים לצורכך למרות שידעת מראש שאנו לא נשתתף עמך, הלא יש כאן את הגדר: "זה נהנה וזה לא חסר", ואנו פטורים מלשלם לך על מה שאנו נהנים כעת מבנייתך.
ב. מאחר ואנו הרי לא בונים, נמצא שאנו לא נהנה בפועל מהבניה שלך. ולכן אפילו אם נאמר שצריכים להשתתף עמך בהוצאות, אולם עליך לתבוע זאת מקוני הדירה, שהם אלו שיהנו בפועל מבנייתך, ולא מאתנו שמוכרים את הדירה במצבה הנוכחי מבלי לבנות.
מה הדין?

תשובה:
א. כל זמן שהשכנים לא גילו את דעתם שיש להם תועלת בבניית ראובן - הם פטורים מלהשתתף עמו בהוצאותיו הכספיות. ולכן צדקו העליונים שלא שילמו לו מאומה, במשך עשר השנים שחלפו מאז בניית ראובן.
ב. היות ועתה כשפרסמו השכנים העליונים את דירתם למכירה, ציינו שיש לדירה אפשרות להרחבה של שני חדרים נוספים, ותמורת זאת הם מבקשים תוספת במחיר שלה, נמצא שגילו בדעתם כעת שיש להם הנאה ממונית ותועלת מהשקעתו הכספית של ראובן - ולכן הם חייבים עתה לשלם לראובן מחצית מהממון שהשקיע.
חיוב ההשתתפות כולל: מחצית מעלות רשיון הבניה, מחצית מעלות עמודי היסוד שנצרכים להחזקת היציקה שמשמשת עבורם כרצפה, וכן מחצית מעלות היציקה.
ג. חיוב זה קיים על השכנים העליונים, אפילו אם לבסוף לא יצליחו למכור את דירתם, ודירתם תשאר ריקה או מושכרת בלבד. או שלא יקבלו מהקונה שום תוספת במחיר על האפשרות שיש לו להרחיב בעוד שני חדרים.
ד. במידה וראובן לא יצליח לגבות את המגיע לו מהשכנים העליונים שמכרו את דירתם או מבאי כוחם - הוא יכול למנוע מקונה הדירה העליונה או מיורשיהם מלבנות על היציקה שלו ולאסור עליהם להשתמש כל שימוש אחר במקום, כל זמן שלא ישולם מה שמגיע לו.
ה. הבונה מעליו צריך לשלם לו מחצית מהעלות [כפי שפורט בסעיף ב] אפילו אם הוא לא יבנה חדרים על היציקה, אלא ישתמש בו כמרפסת בלבד. כי גם עבור מרפסת הוא זקוק: ליציקה לעמודי היסוד, ולרשיון.
ו. אם הבונה ישתמש רק בחלק מהיציקה כמרפסת, ובשטח היציקה האחר לא ישתמש כלל, ישלם רק מחצית מעלות שטח היציקה שישתמש, ועמודי היסוד שנצרכים להחזיקה, ולא עבור שאר היציקה.
ז. אם התחתון בנה את התוספת לדירתו עם קבלן יקר מהממוצע בשוק - ישלם העליון את חלקו כפי העלות של קבלן ממוצע.
ועיין במקורות כיצד מחשבים, כאשר ישנו הבדל גדול בין המחירים ששילם בשעתו ראובן כשבנה לפני עשר שנים, לבין המחיר שעולה כיום לבנות זאת.

מקורות:
כתוב במשנה בב"ב (ה.) שאע"פ שרשאי כל שותף בחצר משותפת לכוף את שכנו לבנות איתו כותל בגבול שבין שניהם עד גובה ארבע אמות שימנע היזק ראיה מאחד לשני. ואם בנה אחד מהשותפים על חשבונו את הכותל לגובה שמעל ארבע אמות - אינו יכול לכוף את שכנו להשתתף בהוצאות הכותל שמעל ארבע אמות. ומוסיפה המשנה שאפי’ שאינו מחייב להשתתף עמו, אולם אם כעבור זמן השני בנה בחצירו כותל מקביל לכותל הגבוה שבנה הראשון, נמצא שגילה בזה בדעתו, שבמשך הזמן יעשה תקרה מעל שני הכתלים הללו, וישתמש בחלל שמתחתיו כחדר לצורכו. וכיון שגילה שנח לו בהשקעתו הכספית של הראשון - לכן עוד לפני שעשה את התקרה, מחוייב להשתתף עם הראשון במחצית מעלות השקעתו בהגבהת הכותל שמעל ארבע אמות.

כיצד קנה השני מחצית מהכותל שבנה הראשון?
והקשו שם רבותינו הראשונים (עליות רבינו יונה, חידושי הריטב"א, הנמוקי יוסף [ג. בדפי הרי"ף] ועוד), כיצד קנה השני מחצית מהכותל שבנה הראשון, הרי הבונה לא אמר לו, לך חזק וקני? ותירצו, שמכיון שהכותל הראשון המוגבה נבנה על הקרקע המשותפת, לפיכך מיד שגילה השני דעתו שניחא לו מכך - זכתה לו חצירו בחצי מהכותל, בעל כורחו של הראשון. שבבניית הראשון את הכותל, נעשה כנוטע בשדה חבירו בשדה העשויה לטעת כמבואר בגמ' בב"מ (קא.), ועל דעת כך בנה הראשון מתחילה, שמתי שירצה השני לזכות במחצית מהכותל שבונה - מיד תזכה לו חצירו בכך. ולכן כעת גם הראשון לא יכול להתחרט מלהקנותה לשני, כי הקנה לו אותה כבר בעת בנייתו, למקרה שיחפוץ בה.
עוד כתבו שם הראשונים, שהשני מתחייב לשלם לראשון מחצית מעלות הגבהת הכותל מעל ארבע אמות - עוד לפני שהניח את התקרה על גבי שני הכתלים. מאחר ובגילוי הדעת שמעוניין בכך - כבר קנה את הכותל, ומיד חל עליו החיוב לשלם עבורו. ולכן אפילו אם לבסוף לא יעשה תקרה מעל שני הכתלים, לא פוקע חיוב הממון שהתחייב. והביאו ראיה לדבריהם מהתוספתא בב"מ (פ' יא, הל' ג) וע"ש.
למה חייב השני לשלם לראשון, הרי לא נחסר לו ממון מחמתו
לאור האמור כתב הקצות (סי' קנח, ס"ק ו) שאין להקשות למה השני צריך לשלם לראשון, הרי זה נהנה, וזה לא חסר? כיון שנתבאר שמיד ע"י גילוי דעתו של השני, זכתה לו חצירו בבעלות גמורה במחצית מהכותל המוגבה - ונמצא שע"י כך מחסיר השני מהממון שהיה לראשון עד כה בכותל שבנה, ומעתה מחצית מהכותל שבנה שייך לשני. והיות והשני נהנה כעת מחסרון הממון של הראשון, הוא נחשב בגדר זה נהנה וזה חסר, ופשיטא שחייב לשלם לראשון עבור הממון שחיסר לו.
בנוסף לכך נציין סיבה נוספת לחיוב הנהנה בנידון דנן גם את הכרעת הרמ"א (בחו"מ סי' רסד, ד) בשם הר"ן שכתב: וכן כל אדם שעושה עם חבירו פעולה או טובה - לא יוכל לומר לו בחינם עשית עמדי הואיל ולא ציוותיך - אלא צריך ליתן לו שכרו ע"כ. ועיין שם בגר"א (ס"ק יג) שמקורו מדין יורד לשדה חבירו וכו'.
כמו כן מבואר בתוס' (ב"ב ה. ד"ה ואע"פ, ובב"ק כ: בד"ה טעמא דניקף), שבהגבהת הכותל נחשב הדבר, שהשני גילה דעתו שמעוניין לשלם עבור השקעת הבונה הראשון, והראשון שבנה נחשב בזמן הבניה כפועלו ושלוחו של השני לבנות גם עבורו [כמבואר בחזו"א ב"ב (סי' ג, ס"ק א) או מטעמים נוספים שביארו האחרונים את דברי התוס'].

גילוי הדעת בפרסום הדירה עם אפשרות ההרחבה
לאור האמור בנידון השאלה דנן, שפרסמו השכנים העליונים, יורשיהם או באי כוחם, שדירתם שווה יותר כסף בגלל השבח שהשקיע השכן התחתון שמועילה גם לדירתם, פרסום זה מהותו - גילוי דעת שמעוניינים בהשקעת ממון הבונה. והיות והבניה נעשתה על הקרקע המשותפת שגם להם יש בעלות בה, לפיכך זכו עתה במחצית היציקה של הרצפה שבנה הראשון, ובכל מה שנצרך להחזיקה, ובאישור שנצרך כדי לבנותה. ולכן אפילו אם לבסוף לא ימכרו את ביתם - הם מחויבים לשלם עבור עלותה. וכפי שכתבו הראשונים, שהשני חייב לשלם מחצית מעלות הכותל המוגבה מעל ארבע אמות - אפילו אם לבסוף לא יבנה את התקרה על שני הכתלים.

למי שייכת היציקה כשהעליון לא שילם עבורה
אמנם אם מוכרי הדירה מסיבות שונות "הצליחו" שלא לשלם לתחתון מה שמגיע לו - אין דבר זה מפקיע מהבונה את בעלותו על היציקה שעשה. ולכן יוכל התחתון למנוע מקונה הדירה מלהשתמש ביציקה בטענה - שזה ממונו הבלעדי, ומעולם לא הסכים להקנות מחצית ממנו לעליון, כל זמן שלא ישלם לו מחצית מהשקעתו הכספית. כך שאין דינו של העליון כבעל חוב שלא משלם את חובו, וכמו כל לוה שאינו פורע את ההלואה, אלא מעולם לא הוקנתה לו היציקה להיעשות שלו, כל זמן שלא ישלם עבורה. וכמו שמוכר לא מקנה לקונה את החפץ שקונה ממנו, כל זמן שלא ישלם לו עבור החפץ. ואפילו אם הקונה יגביה את החפץ או יכניסנו לרשותו – לא קנאו כל זמן שלא ישלם עבורו, כמבואר בנידון דומה בנתיבות בביאורים (סי' קצ ס"ק ז), ובחידושים שם (ס"ק יד) וע"ש.
לאור האמור אם העליון לא שילם לתחתון עבור מחצית מהיציקה, אפילו אם קונה הדירה שילם לעליון עבור האפשרות להרחיב את הדירה בעוד שני חדרים – יכול למנעו התחתון מלהשתמש ביציקה כל זמן שלא ישלמו לו. כי נמצא שהעליון לקח מהקונה ממון שלא כדין, ומכר דבר שלא שייך לו. ולכן גם רשאי קונה הדירה לתבוע מהמוכר שיחזיר לו את הכסף שקיבל ממנו שלא כדין.

מה הדין, אם התחתון בנה ע"י קבלן יקר?
והנה היות וסיבת חיוב התשלום של העליון נובעת מחמת שנהנה מממון חבירו, לכן אם התחתון בנה ע"י קבלן שיקר בהרבה ממחירי שאר הקבלנים בשוק, יכול הנהנה לטעון לתחתון: הייתי יכול להשיג הנאה כזאת במחיר מוזל יותר ע"י קבלנים אחרים שלוקחים כפי המחיר הממוצע, ואין לי שום תועלת או הנאה מהמחיר היקר ששילמת. ולכן משלם לו מחצית מעלות שבונה קבלן הלוקח מחיר ממוצע.
כשיש פער ניכר במחיר בין הזמן שנבנתה היציקה, לזמן שהעליון מעוניין בה
כתב החזו"א (ב"ב סי' ג, ס"ק א) שאם מחיר הבניה התייקר מהזמן בו נבנה הכותל או היציקה בנידון דנן, עד הזמן שגילה העליון בדעתו שמעוניין להשתמש בבניה הזאת לצורכו - ישלם העליון לתחתון כפי המחיר שעלה לו לבנות בשעתו. מאחר ונחשב הדבר, כאילו כבר בשעתו התחתון בנה עבורו כפועל שלו, ועל דעת כן שכרו, שאם לבסוף יתרצה בבנייתו, הוא ישלם לו כפי שעת עבודתו. ובפרט שלדעת הנמוקי יוסף ושאר הראשונים, כעת כשהעליון מגלה דעתו שמעוניין בבניה, הוא זוכה בכותל וביציקה שנמצאת על הקרקע המשותפת - למפרע, ועל דעת כן הקנה לו בשעתו הבונה את חלקו בעת בניית הכותל.
אמנם נציין שישנם בתי דין, שאם הפער במחירים בין זמן הבניה לשנה שבה גילה העליון שבדעתו להשתמש בבניה זו הינו משמעותי ביותר, ולפעמים טווח המחירים הינו פער של מאות אחוזים, במקרים כאלו נוהגים לפשר במחיר. ובפרט שישנן סברות נוספות שגם העליון מבין שהתחתון כשבנה בשעתו עבורו, לא הסכים להקנות לו את ממונו שמושקע בקרקע המשותפת, אם לא יקבל מיידית את השקעתו אלא כעבור זמן רב, בשוויות מועטת בלבד. ורצונו בעת הבניה היה, שהשקעתו תהיה מוצמדת למדד יוקר הבניה או קרוב לכך, אם יקבלנה כעבור זמן רב, ורק על דעת כן הסכים ולכן יש לדון בכל מקרה לגופו.