מתוך: עלון אורחות חיים במשפטי התורה
 

שוכר שמנע את מכירת הדירה המושכרת

הרב צבי שפיץ

בבא מציעא קא ע"ב

שאלה:
ראובן השכיר לשמעון את דירתו שנמצאת בקומת קרקע למשך שנתיים. והתנה עמו מראש, שבתום השנתיים הוא מעוניין למכור את דירתו, ושלושה חודשים לפני כן, הוא יפרסם את דירתו למכירה, ויביא לשם כך קונים לראותה בזמנים המקובלים על השוכר, ועל דעת כן הוא משכיר את דירתו, והשוכר הסכים לכך.
ואכן שלושה חודשים לפני תום השכירות, סיכם ראובן עם שמעון השוכר, שבימים ג וה בכל שבוע בשעות מסוימות יוכל להביא אנשים שמעוניינים לקנות את הדירה. אלא שלהפתעת ראובן, למרות הפרסומת שעשה, ולמרות שהגיעו בחודש הראשון יותר מעשרה אנשים שונים לראותה – אף אחד מהם לא חזר אליו לנהל עמו משא ומתן לרכישתה.
ולכן הוא פנה מיוזמתו לאחד מאותם האנשים ושאלו, איזה פגם מצא בדירתו? והוא השיב לו, שבכל חדרי הבית תלוי במקום בולט אישור מחברת הדברה, שנעשתה הדברה בבית מפני עכברים ונחשים. כמו כן הניח השוכר דף על השולחן בסלון ובו כתוב באותיות גדולות: שוכר הדירה מנוע מלספר על חסרונות הדירה, ועל התנהגות השכנים שבבניין, ונא לא לשאול אותו על כך. וכנראה שלאור נתונים אלו, כל הקונים ובפרט הנשים מבינות שישנם חסרונות רבים בדירה, וכן עם שכני הבנין, ולפיכך נמנעים מלקנותה.
ואכן כשפנה ראובן לשמעון השוכר בנידון – הוא אישר לו את העובדות, והודה שמעולם לא נעשתה הדברה בדירה, אלא השיג פתק זה מחבירו ושיכפלו בהרבה עותקים. וכן השכנים שבבנין הם הגונים וישרים. אלא שלטענתו, מכיון שהוא מעוניין להמשיך לגור בשכירות, לכן עשה תחבולה שהדירה לא תמכר, ויוכל לשוכרה לשנים נוספות.
עקב כך הודיע לו ראובן שהוא תובע ממנו כדלהלן:
א – אלפי השקלים שהוציא כדי לפרסם את דירתו למכירה, שבגללו ירדה השקעה זו לטמיון.
ב – שיפנה מידית את הדירה, ואפילו שנשארו לו על פי חוזה השכירות עוד חודשיים לגור בה.
מה הדין?

תשובה:
א. שמעון השוכר פטור בדיני אדם על הנזק שגרם לראובן המשכיר עבור הוצאות הפרסומת. אולם מסתבר שחייב על כך בדיני שמים.
ב. המשכיר צודק בדרישתו לחייב את שמעון לפנות מיידית את הדירה.

מקורות:
המקור להיתר להוציא שוכר כשהוא מתנהג ברשעות מיוחדת
כתוב בגמ' בב"מ (קא:) לגבי אדם שרצה לשכור מקום להניח שם כמות גדולה של חביות יין. ושאל אישה מסוימת האם יש בביתה מקום לשכור עבור אחסנת חביות היין, והיא סירבה להשכיר לו. לפיכך קידש אותה האיש, ובתמורה לכך הסכימה שיאחסן בביתה את חביות היין. לאחר מכן נסע האיש למקום מגוריו, ושלח משם גט אל האישה. ובתגובה הוציאה האישה את חביות היין מביתה לרשות הרבים, וגם את השכר עבור הסבלים שיוציאום מביתה, שילמה ממכירת חלק מחביות היין. ואמר רב הונא ברי’ דרב יהושע - שהיא צדקה. למרות שברור שיגנבו מרה"ר את חביות היין, ובעליו יפסיד את כספו. כי אפילו אם דירתה עומדת תמיד להשכרה, אולם מכיוון שהיא סירבה בתחילה להשכיר לו אותה, והוא שכנע אותה ע"י שהסכים לקדשה, לכן כעת שאינו עומד בדיבורו, היא טוענת לו, אתה דומה אצלי - כמו אריה שאורב לטרף, ולאדם כמוך אינני מוכנה להשכיר את דירתי. והסמיך זאת לאימרה "כאשר עשה - כן יעשה לו, גמולו ישוב בראשו". וכך גם פסק הרמב"ם (פ"ז משכירות הל' ז), והשו"ע (חו"מ סי' שיט, א) וע"ש.
השכיר דירתו בסתם לאוהבו, והשוכר נעשה שונאו בזמן השכירות
ומגמ' זו למדו הריטב"א והנמוקי יוסף שם [נט. בדפי הרי"ף] שדווקא בנידון כזה שמראש האשה לא הסכימה להשכיר את דירתה לבעל חביות היין, ורק בגלל שקידשה - הסכימה לאחסנם בביתה, לכן כשהפר את הבטחתו ושלח לה גט - הותר לה להוציאם מביתה גם למקום הפקר. אולם אם אדם השכיר דירה לחבירו לתקופה מסוימת כשהיו חברים טובים, ובמשך זמן השכירות הם הסתכסכו, מכיוון שהמשכיר לא התנה מראש שהשכירות הינה בגלל היותם אוהבים - לא יוכל להוציא את השוכר מביתו, למרות שכעת הוא שונאו.
השכיר דירתו מראש רק בגלל שהוא אוהבו, והשוכר נעשה שונאו בזמן השכירות
ולמד הרמ"א (בחו"מ סי' שיב, ט) מדבריהם, בתוספת ביאור הנתיבות שם (ס"ק ז), שאם המשכיר אמר מראש לשוכר, שהוא משכיר לו רק בגלל שהוא אוהבו ובלי זה לא היה משכיר לו, וכן בכל מקרה שישנה אומדנה שמוכחת לכל, שהשכיר לו מראש, רק בגלל שהוא אוהבו, ואחרת לא היה משכיר לו, במקרה זה אפילו אם לא כפל את תנאו כמשפט התנאים שנלמדו מבני גד וראובן, אם נעשו שונאים במשך תקופת השכירות - יכול המשכיר להוציאו מדירתו. כי בכל מקום שישנה אומדנה דמוכח שעל דעת דבר מסוים בעל הדירה מוכר או משכיר - לא צריך תנאי כפול כדי לבטל את המכר או את השכירות. וכמו שמבואר בגמ' בקידושין (נ.), שנפסקה בשו"ע (חו"מ סי' רז, ג) לגבי המוכר שדהו או ביתו, שהודיע המוכר מראש לקונה, שמוכר אותו בגלל רצונו לגור במקום אחר. שאם לאחר המכירה נאנס ולא יכל לבסוף לגור במקום השני - המקח בטל, ואפילו שהמוכר לא אמר מראש לקונה תנאי כפול - שאם לא יגור במקום השני, המקח יתבטל. כיון שיש כאן אומדנה שברורה לכל, שרק על דעת כן הוא מוכר את דירתו לקונה, ולשם כך הודיע לו מראש שמוכר את דירתו כדי לעבור לגור במקום השני, וכפי שביאר שם הסמ"ע (ס"ק ז) וע"ש.
תשובת השבות יעקב לגבי שוכר שנהג ברשעות כלפי המשכיר
לפי זה פסק בשו"ת שבות יעקב (ח"ג, סי' קעט) שהובא בפ"ת (סי' שיב, ס"ק ו), שאם אדם השכיר את דירתו לשוכר, וסיפר לשוכר שעקב היותו חייב הרבה כסף לאנשים שונים, הוא נאלץ להשכיר לו את דירת מגוריו למספר שנים, ובתנאי שהשוכר ישלם לו מראש את דמי השכירות, כדי שיוכל להתעסק עם כספים אלו ולהרוויח את פרנסתו. ולאחר שהשוכר שילם למשכיר את דמי השכירות, נודע מכך לגוי אחד שהמשכיר היה חייב לו כסף, והצליח הגוי ע"י הערכאות לעקל את כספי השכירות לעצמו. והמשכיר שחושד בשוכר שגילה על כך לגוי מסרב כעת לצאת מדירתו ולתתה לשוכר, שעל דעת שיעשה לו רעה כזאת - לא הסכים להשכיר לו.
והסכים השבו"י עם טענת המשכיר, כי ודאי אף אדם לא ישכיר דירה לשוכר כזה, ואפילו כשלא התנה על כך מראש. כי זוהי אומדנה דמוכח, ששוכר כזה שמגלה לגוי את סודות המשכיר, נחשב עבור המשכיר - כאריה שאורב לטרף, כלשון רב הונא ברי’ דרבי יהושע בגמ' בב"מ (קא:).
הטעם למה בנידון נדן, צריך השוכר לעזוב מיד את הדירה
לאור האמור נלמד מכאן בס"ד גם לנידון השאלה דנן. מאחר והמשכיר הודיע מראש לשוכר שהוא משכיר לו לשנתיים בלבד, ולאחר מכן הוא מוכר את הדירה. וכן סוכם עם השוכר, ששלושה חודשים לפני תום השכירות יביא המשכיר קונים לראות את הדירה, א"כ על דעת כן שכר השוכר את הדירה. ובנידון זה שקניין השכירות נעשה רק על דעת כך - גם לדעת הקצות (בסי' שיט, ס"ק א) לא צריך תנאי כפול וע"ש. ונידון דנן עוד עדיף מנידון הגמ' בקידושין (נ. שנפסקה בחו"מ סי' רז, ג). כי כאן המשכיר הרי סיכם מראש עם השוכר שיביא קונים לראות את הדירה לצורך רכישתה, ועל דעת כן השכיר לו את הדירה.
והנה ברור לכל אדם, שמעשי השוכר השקריים, שכאילו בכל חדרי הדירה היו עכברים ונחשים ולכן הוצרכו להדביר את הדירה, וכן רמזיו על השכנים שאינם הגונים וכו', הינם הטלת דופי בדירה, וברור שמחמתו - אף אדם לא ירצה לקנותה, והרי לשם כך השוכר עשה זאת. א"כ ישנה אומדנה ברורה שעל דעת שיעשה השוכר למשכיר רעה גדולה כזאת - אף אדם לא היה משכיר לשוכר כזה את דירתו. ולכן אין לך אריה אורב וטורף יותר משוכר זה, שעשה הכל כנגד רצונו של המשכיר. והיות וזהו אומדנה ברורה בדעת כל אדם, לפיכך קיימת הכרעתו של הרמ"א (בסי' שיב, ט), הנתיבות שם, ושו"ת שבות יעקב - שמקח השכירות בטל מידית, ועל השוכר לפנות את הדירה ללא כל דיחוי. כי זהו אנן סהדי בדעת כל בני אדם, שעל דעת מעשיו המזיקים - מעולם לא הסכים המשכיר להשכיר לו את דירתו.
הסברא לומר שבנידון השאלה אולי פטור השוכר גם בדיני שמים
אמנם ביחס לטענת המשכיר, שישלם לו השוכר את אלפי השקלים שהשקיע בפרסום הדירה ואשר מחמתו הפסיד אותם, שהתברר שפרסם את דירתו לשווא. ביחס לטענה זו - בדיני אדם ודאי שפטור השוכר, כי לכל היותר דינו כמזיק בגרמא. שהרי השוכר לא עשה בכוחו שום מעשה לפגוע בפרסום הדירה. אלא לכל היותר ע"י מעשיו בדירה, מנע לקוחות מלקנותה.
אמנם גם ביחס לחיוב בדיני שמים, מהראוי לעיין בכך. כי אם למשל המשכיר לא היה מוציא כסף על הפרסומת, והיה מסתפק בשלט על מרפסת דירתו, שהדירה עומדת למכירה, או שהיה מדביק מודעות על מכירת דירתו, בכניסה לחנויות סמוכות, ובשאר מקומות ציבוריים, במקרה זה, מעשהו של השוכר היה נקרא "מבטל כיסו של חבירו" בלבד. כלומר, אע"פ שוודאי אסור לעשותו, אבל מעשה זה רק מבטל מהמשכיר מלהרוויח ממון נוסף, אולם אינו גורם לו להפסיד ממון, כי הדירה נשארת עדיין בשלימותה ברשותו. ומבואר בירושלמי בב"מ (פ"ה, הל' ג) שבנידון של מבטל כיסו של חבירו, אין המזיק חייב - אפילו לא בדיני שמים. אלא יש לניזק כלפיו תרעומת בלבד. שמהותה - אין רוח חכמים נוחה ממנו וממעשיו.
אולם בנידון השאלה המשכיר שילם אלפי שקלים עבור הפרסומת שדירתו עומדת למכירה, והשוכר היה מודע לכך עוד מתחילת השכירות שכך יעשה המשכיר. נמצא שבמעשהו גרם השוכר שכל ההוצאה הכספית הייתה לשווא. כלומר, המשכיר הפסיד כסף מחמתו. אולם עדיין היה מקום לחלק בין נידון זה לגרמא בנזיקין. כי בגרמא כמו נותן סם המוות לפני בהמת חבירו או פותח את דלת הרפת, שע"י כך יברחו משם הבהמות וכו', מעשהו של המזיק הוא זה שגורם מכאן ואילך לניזק להפסיד את ממונו. משא"כ בנידון דנן, הניזק שילם מדעתו מראש למפרסמים, ורק לאחר מכן גרם לו השוכר ע"י מעשיו שלא תהיה למשכיר תועלת מהכסף ששילם בעבר מדעתו. ואם כן מנ"ל שגם בנידון כזה נחייבו בדיני שמים, על מניעת התועלת מכסף שיצא בעבר מרשות המזיק מרצונו?
הסיבה שלענ"ד יתחייב השוכר בדיני שמים על הנזק הממוני שגרם למשכיר
וכמדומה שניתן לדמות נידון דנן לדינו של רבי יהושע בב"ק (נו.) לגבי היודע עדות לחבירו ואינו מעידו - שחייב בדיני שמים. ומבואר ברמב"ן בקונטרס דינא דגרמי, שחיוב זה קיים גם אם שני עדים נמנעים מלהעיד עדות. והנה בנידון זה, אין מניעת העדות של העדים קשורה להפסד הממון של התובע. שהרי המלווה הלווה בשעתו את ממונו ללווה, וכשהגיע זמן פרעון ההלוואה, הלווה הוא זה שמזיק למלווה בכך שאינו רוצה לפרוע לו את חובו. נמצא שחסרון ממון ההלוואה מהמלווה - לא קשור כלל לעדים. ולמרות זאת חידש רבי יהושע, שהיות והעדים יכולים ע"י עדותם לגרום שהמלווה יקבל את ממונו האבוד, לכן אם לא יעשו זאת - יתחייבו בדיני שמים ממון בשווי ההלוואה, כי ע"י מניעת עדותם, נמנע מהמלווה מלקבל את כספו האבוד.
ומכאן נלמד לכל אדם שהייתה לו האפשרות להשיב אבידה שיש בה סימן לבעליה, ולא עשה זאת, אזי מלבד האיסורים האמורים בתורה שעבר עליהם כמו השב תשיבם, לא תוכל להתעלם וכו'. עוד יתחייב בדיני שמים ממון למאבד, אם לאחר מכן האבידה ההיא תלקח משם ע"י אנשים שאינם ישרים.
על כל פנים ניתן ללמוד מדברי רבי יהושע, שכל שכן בנידון דנן יתחייב השוכר בדיני שמים, כי מעשהו חמור ממניעת עדות העדים. מאחר והשוכר הוא זה שגרם שע"י מעשיו יפסיד המשכיר את ממונו שהוציא עבור הפרסומת. כלומר, אע"פ שהמשכיר הוציא את כספו לפרסומת מדעתו, אולם השוכר הוא זה שגרם, שכסף זה ייפסד ממנו. ולא יהיה לו מכך שום תועלת. ובוודאי שזה יותר חמור ממניעת העדים להעיד, שאין בכך מצידם שום מעשה ישיר להפסד הממון, ולמרות זאת הם חייבים על כך ממון בדיני שמים.