מתוך: עלון אורחות חיים במשפטי התורה
 

שוכר שהשכיר את הדירה ששכר

הרב צבי שפיץ

בבא מציעא לה ע"ב

שאלה:
ראובן שכר דירה ליד הים למשך שנה במחיר - חמשת אלפים שקל לחודש. עקב הביקוש הרב בחודשי הקיץ לשכור דירה באיזור זה, מוכנים הנופשים לשלם לשוכר בחודשים אלו - עשרת אלפים שקל לחודש.
א. האם מותר לשוכר להשכיר את הדירה לאנשים אחרים ללא ידיעת המשכיר?
ב. מי יקבל את הרווח בסך חמשת אלפים שקל לחודש מהשכרת הדירה?

תשובה:
א. אם המשכיר הרשה לשוכר באופן כללי להשכיר את הדירה לאחרים, אע"פ שהתנה עמו, שגם אם ישכיר - הוא נשאר אחראי כלפיו להחזרת הדירה בשלימותה כפי שקיבלה ממנו, הרווח מההשכרה שייך לשוכר בלבד.
ב. אם המשכיר אמר לשוכר מראש או שכך נכתב בחוזה השכירות, שאין רשות לשוכר להשכיר את הדירה לאנשים אחרים, או שכך המנהג באותו מקום אצל כל השוכרים. ולמרות זאת השוכר השכירה לאחרים ללא ידיעת המשכיר - כל הרווח שקיבל השוכר הראשון מעבר לסכום שהוא משלם עבור השכרת הדירה - מגיע למשכיר.
אמנם גם במקרה הזה, אם הריהוט שבדירה שייך לשוכר - יקבל השוכר סכום מסוים מהרווח שנוצר, מחמת שימוש הנופשים בריהוט שלו. וכן אם תשלומי המים והחשמל הינם על חשבון השוכר - יקזז השוכר את הסכום שחויב בגלל הנופשים מהרווח שהתקבל מהם.
ג. אם לא דיברו ביניהם המשכיר והשוכר על אפשרות ההשכרה לאחרים, וגם אין כל התייחסות לכך בחוזה השכירות, ואין מנהג קבוע באותו איזור לגבי זה: מדין תורה - אם השוכר משכיר את הדירה למספר נפשות כמו שישנם במשפחתו או פחות מכך - הרווח שייך לשוכר. אולם אם השכיר למספר רב יותר של אנשים - הרווח שייך למשכיר.
ד. בזמן הזה המנהג בארץ ישראל [ויתכן שגם במקומות נוספים], ובדרך כלל הוא גם נכתב בחוזי השכירות המקובלים - שאין השוכר רשאי להשכיר את הדירה לאנשים אחרים או למטרות אחרות ללא הסכמת המשכיר.
לפיכך בימינו, כל שוכר דירה בסתם ואפילו אם לא נכתב ביניהם משום מה חוזה שכירות - על דעת מנהג זה הוא שוכר. וצריך השוכר לבקש תחילה רשות מהמשכיר כדי להשכיר את הדירה תמורת שכר, ואפילו אם - משכירה לזמן קצר בלבד. ואם השכירה ללא רשותו - יקבל המשכיר את הרווח הנוסף שנגרם לשוכר מהשכרתה. ונדגיש, שבמקרים רבים כשפונה השוכר לקבל מהמשכיר רשות, הם מגיעים ביניהם להסכם פשרה להתחלק ברווח שיתקבל. או שהמשכיר מסכים שהשוכר יקבל את כל הרווח לעצמו.

מקורות:
ביאור דין תורה לגבי השכרת השוכר דירתו לאחרים
כתב הרמב"ם (פ"ה משכירות, הל' ה) שההלכה שאין השוכר רשאי להשכיר ללא רשות בעל הבית נאמרה - רק בשוכר חפץ המיטלטל ממקום למקום. שבנידון זה חושש המשכיר, שאולי השוכר השני יברח עם החפץ ששכר או יאבדנו בפשיעה. אבל אם אדם שכר דירה, מכיון שדירה עומדת במקומה ולא ניתן לקחתה, יכול השוכר להשכירה לאדם אחר, אפילו אם לא קיבל רשות לכך מהמשכיר. אמנם היתר זה קיים, בתנאי שהשוכר לא ישכירנה ליותר אנשים ממספרם של בני ביתו, כי רק על דעת מספר כזה של אנשים, הסכים בעל הדירה להשכיר את דירתו, וליותר מכך הוא יכול לטעון, שמחמת ריבוי הדיירים בביתו - יגרם נזק גדול יותר לדירה.
ואמנם דעת הראב"ד שם, שתמיד השוכר אינו יכול להשכיר את דירתו לאחרים, ללא קבלת רשות המשכיר. כי אפילו אם לשוכר השני ישנם פחות אנשים, בכל זאת חושש המשכיר, שאולי הם יזיקו לו את דירתו. אולם להלכה נקטו השו"ע, והרמ"א (בחו"מ סי' שטז, א) ושאר מפרשי השו"ע שהעיקר כדעת הרמב"ם.

ביאור הדין כשהמשכיר אסר להשכירה לאחרים
והנה כל ההיתר של הרמב"ם, והשו"ע לשוכר הראשון, שיכול להשכיר לאחרים אם לא מרבה בדיירים קיים - כאשר לא היתה כל הגבלה ותנאי מראש מהמשכיר בנידון זה. אולם אם המשכיר התנה מראש עם השוכר - שאינו מרשה לו להשכיר את דירתו לשוכר אחר או לשינוי יעוד. או שישנו מנהג מדינה כזה באותו מקום - גם לרמב"ם אסור לשוכר להשכירה לאחרים. כי רק על דעת כן חל הסכם השכירות שביניהם. לפיכך במקרה זה אם למרות האמור ישכיר השוכר את דירתו לאחרים, ללא הסכמה מהמשכיר - אסור לשוכרים אחרים לגור בדירה הזאת, כמבואר בים של שלמה בב"ק (פ"ב, סי' טז) וע"ש, והרווח הנוסף שיקבל השוכר הראשון מהשוכר השני - שייך למשכיר.

חידושו של הנמוקי יוסף והרמ"א
לאור דברי הרמב"ם, כתב הנמוקי יוסף בב"ק (פ"ב, דף ט. מדפי הרי"ף) ונפסק ברמ"א (חו"מ סי' שסג, י) שבמקרים שמותר לשוכר להשכיר לאחרים - הרווח מהשכירות שייך לשוכר בלבד. אבל במקרים שאסור לו להשכיר לאחרים - הרווח מהשכירות שייך למשכיר בלבד.
והנה הקשו עליו הגר"א (שם ס"ק ל), והקצות (ס"ק ח), למה באופנים שהיה מותר לשוכר להשכיר הרווח שייך לשוכר, הרי מבואר בב"מ (לה:, לו.) שרבי יוסי סובר - שאין אדם עושה סחורה בפרתו של חבירו. דהיינו שהרווח שנגרם מממונו של המשכיר צריך להיות שייך רק למשכיר, כי הוא בעל החפץ שתמורתו משלם השוכר השני את הכסף. ובגמ' שם מבואר, שדין זה קיים - אפילו כשהרשה המשכיר לשוכר להשכירו או להשאילו. וכלשון הגמ' שם, שאמר לו המשכיר - "לדעתך". ולפי"ז גם בנידון דנן, הרווח הנוסף מהשכרת הדירה צריך להיות לדעת רבי יוסי שההלכה כמותו, שייך למשכיר שהוא בעל הדירה, ולא לשוכר. והנה הגר"א שם נשאר בצ"ע. אולם הקצות תירץ וביאר את החילוק בין הנידונים כדלהלן.

ביאור הקצות לדברי הנמוקי יוסף
נידון הגמ' בב"מ הוא באדם ששכר פרה מחבירו, והשאילה בהסכמתו לאדם אחר, והפרה מתה כדרכה אצל השואל. שהיות ושואל חייב גם באונסין - הוא צריך לשלם עבור הפרה שמתה. ובזה אומר רבי יוסי, שמכיון שהתשלום הינו עבור גוף הפרה שאבדה ולא עבור ההשתמשות עמה, וגוף הפרה הלא נשאר כל הזמן בבעלות בעליה, שגם לאחר שהשכירה להשתמשות השוכר - גוף הפרה נשאר עדיין בבעלותו של המשכיר, ומעולם לא יצא מבעלותו. לפיכך כעת כשהפרה מתה, השואל משלם עבור גוף הפרה - ולכן הוא צריך לשלם זאת רק למשכיר, כי גוף הפרה היה ונשאר כל הזמן בחזקתו ובבעלותו הבלעדית. ואין השוכר רשאי לעשות סחורה ורווחים מממון המשכיר, ולקבל לעצמו את דמי הפרה, שמעולם לא היתה שייכת לו.
מה שאין כן בנידון הנימוקי יוסף, והרמ"א, שם השוכר הראשון מקבל את הרווח הנוסף מהשוכר השני עבור - ההשתמשות בדירה המושכרת. והרי ביחס להשתמשות בדירה - רק השוכר הינו הבעלים על השתמשות זו. כי הרי אסור למשכיר להכנס לדירה המושכרת, מאחר והקנה את ההשתמשות בה לשוכר הראשון. נמצא שהשוכר הראשון עושה סחורה ורוווח - מהפרה שלו. דהיינו - מדבר השייך לו בלבד שהוא - זכות ההשתמשות בדירה. וכעין זה כתב גם במחנה אפרים (הל' שכירות סי' יט) וע"ש.

קושיית האחרונים כשנאסר לשוכר להשכיר לאחרים
אלא שהקשו רבותינו האחרונים [המחנה אפרים שם, שו"ת שמחת יו"ט למהרי"ט אלגזי (סי' כח), וספר ערך שי (חו"מ סי' קנד, סעיף ב)] על דברי הנמו"י, למה כשאין רשות לשוכר להשכיר, הרווח מהשכירות שייך למשכיר, הרי מבחינתו הדירה כעת אינה עומדת להשכרה על ידו, כי הוא השכירה לאדם אחר. א"כ שימושו של השוכר השני אינו מחסר מאומה למשכיר. והיות וקימ"ל שזה נהנה וזה לא חסר פטור, צריך להיות הדין שהשוכר השני יהיה פטור מלשלם למשכיר הראשון את הרווח הנוסף?

ביאור דעתו של הנמוקי יוסף והסוברים כמותו
אמנם בנמו"י, הרמ"א, הגר"א, הקצות ועוד מהמפרשים, מבואר שהבינו אחרת. שסוברים, שכשאסור למשכיר הראשון להשכיר, נחשבת עדיין הדירה לצורך השכרתה לאדם אחר - כפרתו וסחורתו של בעל הדירה בלבד שהוא – המשכיר. ולכן בכל המקרים שאסור לשוכר מדין תורה להשכירה לאחרים או בגלל שנכתב סעיף בחוזה השכירות שמונעו מלהשכירה לאחרים או לשנות את יעוד החפץ המושכר או שכך הוא מנהג המדינה או המקום שבו הושכרה הדירה [וכפי שקיים בזמן הזה בארץ ישראל, ואולי גם במקומות נוספים], א"כ מעת השכרתה לאדם אחר בניגוד לדעת המשכיר - בטל הסכם השכירות, כי נחשב הדבר כהפרה מוחשית של הסכם השכירות. ולכן מעתה נחשבת הדירה לפחות כלפי הזכות להשכרתה לאדם אחר - בחזקתו של המשכיר בעל הדירה בלבד ואין השוכר הראשון יכול לעשות סחורה ורווח מפרתו של המשכיר [או שניתן להגדיר זאת, שהמשכיר שייר מראש את בעלותו בדירתו, לצורך השכרתה לאדם אחר. שזכות זו - לא הקנה מראש לשוכר אלא שמרה לעצמו].

זכות בעל הנכס להשתמש ברכושו ללא תשלום
והיות ומבואר בתוס' (ב"ק כ: בד"ה הא איתנהית וכו'. וב"ב יב: ד"ה כגון זה בשם הריצב"א), וכך גם נפסק בשו"ע (סי' שסג, ו), שגם בדירה שאינה עשויה להשכרה, ואין חסרון לבעלים מהשימוש בה, רשאי בעל הדירה למנוע לכתחילה מכל אדם מלהכנס לדירתו. ורשאי להתנות, שמי שישתמש בה בניגוד לדעתו - ישלם לו דמי שכירות כפי המקובל בשוק. כי אין לך חסר יותר, מאשר כשלוקחים מבעל הדירה את זכויותיו בחפץ ששייך לו.

סיבת החיוב לשלם גם באופנים שאינו מחסר לשני
ולכן אם למשל יכנס אדם לגן חיות או למוזיאון וכו', ממקום צדדי שלא ראו אותו, למרות שאינו מחסר מאומה מבעל הממון, חייב לשלם לבעל הנכס דמי כניסה. מאחר ובעל הנכס התנה מראש על כך - וזהו זכותו ושימושו לעשות כך עם הממון שלו. וכשלא משלמים לו דמי כניסה, נחשב הדבר - שמחסרים לו את בעלות שימושו בחפץ שלו. וממילא נחשב הדבר, שזה נהנה [הנכנס], וזה חסר [בעל הנכס], למרות שהנכנס למקומות אלו - לא הפסיד לו בפועל חלק מממונו.
לפי זה הוא הדין בנידון דנן, אם התנה משכיר הדירה מראש שאינו מרשה לשוכר להשכירה לאחרים או שכך מנהג המקום, נמצא שביחס להשכרה לאחרים - נשארת הדירה בבעלותו של המשכיר שהוא בעל הנכס - וזוהי הפרה שלו לדעת רבי יוסי. ולכן הוא רשאי להתנות מראש, שכל מי שיכנס לדירתו, ישלם לו דמי שכירות כפי שמקובל לשכור באותו הזמן עבור אותו היעוד שמשתמשים בנכס, וכפי שכתבו בעלי התוס' ושנפסק בשו"ע (סי' שסג, ו) ללא חולק. וכמדומה שזוהי סברת הנמו"י והכרעת הרמ"א, הגר"א, והקצות שנקטו כמותו להלכה, ולכן אין נידון זה דומה כלל לדין ולנידון של זה נהנה וזה לא חסר, כי שם מדובר בדיעבד לאחר שגר בדירתו, וכן כשבעל הדירה לא התנה מראש שאוסר להכנס לגור בדירתו ללא תשלום.