מתוך: עלון אורחות חיים במשפטי התורה
 

שמאי שכתב בכוונה שומה שגויה לדירה שנמכרה

הרב צבי שפיץ

בבא קמא יד ע"ב

שאלה:

ראובן שגר בחו"ל, ירש דירה מקרובו שגר בארץ ישראל. באחד הימים פנה אליו שכן שגר באותו בנין בארץ ישראל, שמעוניין לקנות את הדירה שירש, וראובן הסכים. אבל מכיון שהוא מתגורר בחו"ל ואינו מתמצא במחירי הדירות בארץ ישראל, לפיכך סיכם עם השכן שישכרו ביחד שמאי מוסמך שישום להם את שווי הדירה, וכפי שומתו - ישלם הקונה עבורה.
הלך הקונה ומצא שמאי מוסמך והבטיח לו בחשאי, שיתן לו עוד שלושים אלף שקל מעבר לשכר טירחתו על השומה, כדי שירשום בשומתו מחיר הנמוך בשלש מאות אלף שקל משווי הדירה. וכך אכן עשה השמאי, והדירה נמכרה לקונה במחיר הנמוך שקבע השמאי בשומתו השיקרית. והצדדים שילמו לשמאי עבור עבודתו, כפי הסכום שנקבע ביניהם מראש.
לאחר קניית הדירה, ביקש השמאי מקונה הדירה שישלם לו את שלושים אלף השקל הנוספים כפי שסוכם ביניהם. אולם הקונה טוען לו, היות ועשית מעשה חמור שהתורה אסרה לעשותו - לא מגיע לך את הכסף.
מה הדין?

תשובה:
א. למרות שאין אונאה במחיר לקרקע או לדירות שמחוברות לקרקע, אולם בנידון השאלה - המכירה בטלה, והדירה נשארה בחזקת היורש, ועליו להשיב לקונה מה ששילם לו עבורה.
ואם לאחר שנודע למוכר מהתרמית, למרות זאת הסכים להשאירה בידי הקונה, בתנאי שיוסיף לו עוד שלש מאות אלף שקל, והקונה התרצה לכך - צריכים הצדדים לכתוב ולחתום על חוזה חדש למכירת הדירה, שבו יכתב המחיר החדש של הדירה.
ב. השמאי חייב להשיב למוכר את שכר הטירחה שקיבל ממנו עבור עבודת השמאות השיקרית שעשה.
ג. אם הקונה הינו אדם אלים, ולא שילם למוכר את שלש מאות שקל שחייב לו, ובנתים הדירה עברה לבעלותו בטאבו ולא ניתן לבטל זאת - חייב השמאי מדינא דגרמי לשלם למוכר מכספו הפרטי שלש מאות אלף שקל, כפי הסכום שהפסיד לו.
ד. למרות שהשמאי והקונה עשו איסור חמור ביותר - בכל זאת חייב הקונה לשלם לו שלושים אלך שקל כפי שהתחייב עבור שומתו השיקרית. חיוב זה קיים, אפילו אם לבסוף הצדדים לא הסתמכו על שומתו או שהמקח התבטל לפני או לאחר שנודעה התרמית.

מקורות:
כתוב בגמ' בב"ק (יד:) שכוונת המשנה במילים "שום כסף" - ללמדנו, שאין בי"ד נזקקין לפרוע מהמזיק רק אם יש לו קרקע. כי קרקע שוה כל סכום כסף, מאחר ואין אונאה לקרקעות כמבואר במשנה ב"מ (נו.), שנפסקה להלכה בשו"ע (חו"מ סי' רכז, כט). ולכן גם אם הקונה שילם עבורה הרבה יותר משוויה - אינו יכול לבטל את המקח בגלל שהתאנה במקח. וכן אם המוכר התאנה וקיבל הרבה פחות משוויה - לא יוכל לבטל את המקח בטענת אונאה במחיר, ועיין שם בגמ' בב"מ הטעם בזה.
לאור האמור לכאורה בנידון השאלה דנן, צודק הקונה בטענתו, שלמרות שהונה את המוכר במחיר הדירה - המקח נשאר קיים, כי אין אונאה לקרקעות. אולם למעשה - טענתו אינה נכונה כלל כמבואר בשו"ת הרא"ש (כלל קב, ג) שנפסק להלכה בשו"ע שם (סי' רכז, כה), ונבאר זאת בס"ד.
ביאור המושג - אין אונאה לקרקעות
המושג של אונאה במחיר הינו, כאשר החפץ שנמכר, בין אם הוא חפץ מטלטל, ובין אם הוא קרקע או דירה שמחוברת לקרקע שנמכרה במחיר שגבוה או נמוך בשש עשרה אחוז ממה שמקובל למכור חפץ דומה באותו איזור. שבמקרה זה טוען המתאנה למי שהונה אותי - למה הונית אותי במחיר, הלא הייתי יכול להשיג חפץ דומה באותו איזור במחיר האמיתי שלו, ולפיכך מעולם לא הסכמתי לקנותו במחיר גבוה כזה. או שלא הסכמתי למכור במחיר נמוך כזה את החפץ. ובזה אמרו חז"ל, שאם החפץ שנמכר הינו מטלטלין - המקח בטל. אולם אם נמכרה קרקע או דירה שמחוברת לקרקע - המקח קיים למרות האונאה - מאחר ואין אונאה לקרקעות.
הדין של מכירת קרקע, כשסוכם על שמאות מקצועית
אולם אם סיכמו ביניהם המוכר והקונה, שמחיר הדירה או הקרקע תלויה רק לפי מה שישום לנו שמאי פלוני או בי"ד פלוני מבחינה מקצועית. נמצא שגמירות הדעת של שניהם היתה, שהמכירה כפופה ומותנת לשמאות מקצועית של אדם מומחה מסוים, שצריכה להיות מדויקת בכפוף למציאות הקיימת בשוק. ולכן אם היא נעשתה שלא כראוי, ואפילו אם בשגגה טעה השמאי, כמו בנידון שבשו"ת הרא"ש - המקח בטל ואפילו אם מכרו קרקע. כי על דעת שומה מוטעית - לא הסכים המתאנה לקנות או למכור את הקרקע.
והוסיף על כך הנתיבות בביאורים (סי' רכז, ס"ק יז) שאפילו אם הטעות היתה לבי"ד מומחים ששגגו בשומת הקרקע, ואפילו אם טעו בסכום שהינו פחות משש עשרה אחוז - בכל זאת המקח בטל. כי גמירות הדעת של בעל הקרקע לסמוך עליהם היתה - רק בגלל שהם בקיאים בשומה.
למה בנידון השאלה המקח בטל
לפי זה כל שכן בנידון דנן, שהמוכר אמר שהוא סומך רק על שומת שמאי מוסמך שבקי היטב במחירי השוק, ורק על דעת קביעתו המקצועית הוא מוכן למכור את הדירה, ולבסוף מתברר שהשומה היתה שקרית, והדירה לא נמכרה על סמך שומה מקצועית, אלא על סמך מסמך שיקרי שאינו משקף כלל את המציאות. שעל דעת כן מעולם לא הסכים המוכר למכור את דירתו, ולכן המקח בטל מעיקרו, ולא נעשה כלום ביניהם. והדירה נשארת בבעלות המוכר, והוא במקביל צריך להשיב לקונה את הכסף שקיבל ממנו.
ולכן גם חוזה המכירה שנעשה ביניהם בטל, ואם הצדדים מסכימים למכור ולקנות את הדירה בתוספת שלש מאות אלף שקל, יצטרכו לעשות ביניהם חוזה חדש שבאמצעותו ייעשה קנין מכירת הדירה. וצריך לרשום שם את המחיר החדש בו נמכרת הדירה, ולאחר שיחתמו הצדדים על חוזה המכר החדש - יחול קנין המכירה מדין קנין סיטומתא.
חיוב השמאי לשלם את ההפסד הכספי
כמו כן מבואר שם בתשובת הרא"ש, ובסמ"ע (סי' רכז, ס"ק מד), שאם לא ניתן לבטל את המקח כגון: כשהקונה אדם אלים או מסיבות אחרות - חייב השמאי לשלם למי שהתאנה מחמתו מדינא דגרמי, את ההפסד הכספי שנגרם לו מחמתו, כמו הדין שנאמר לגבי מראה דינר לשולחני וכו' בב"ק (צט:), ובשו"ע (חו"מ סי' שו, ו-ז). ואם בנידון הרא"ש שהשומה השגויה נעשתה בשגגה, הוא חייבו בתשלום, כל שכן בנידון דנן, שהשומה השקרית נעשתה במזיד, ועל ידי שמאי שקיבל שכר עבור עבודתו - שהשמאי הנוכל חייב לשלם למוכר מדינא דגרמי שלש מאות אלף שקל מכספו הפרטי בכל מקרה שהמוכר לא יוכל להוציא מבעלות הקונה את הדירה, או שלא יקבל ממנו את שלש מאות השקל שעשק ממנו במירמה.
חיוב הקונה לשלם לשמאי שלושים אלף שקל
אמנם למרות כל האמור לעיל, ביחס לשלושים אלף שקל שהתחייב הקונה לשלם לשמאי עבור שומתו השקרית - חייב הקונה לשלם לשמאי, וזאת מלבד שכר הטירחה שכבר שילם לו. והטעם לכך הוא, על פי המבואר בגמ' ראש השנה (כב:), ובנתיבות (סי' ט, ס"ק א) לגבי עדים שנשכרו תמורת שכר כדי להעיד שקר בבי"ד וקיימו זאת, והעידו שקר בפני בי"ד. שלמרות שעברו בכך על כמה איסורי תורה - בכל זאת מגיע להם שכר מהמשלח כפי שסוכם ביניהם. כי האיסור באמירת השקר של העדים קיים, בין אם יקבלו כסף תמורתו או שיעשוהו בחינם. נמצא שהכסף הינו דבר צדדי שאינו קשור כלל לעצם האיסור של עדות השקר. והיות והם עשו את מלאכתם כמו שנדרשו לעשות - מגיע להם את השכר תמורתו כפי שסוכם ביניהם מראש.
ולפי זה גם בנידון דנן, מכיון שהשמאי עשה את המלאכה שעבורה התחייב לו הקונה שלושים אלף שקל - מגיע לו ממנו שכר עבור מלאכתו כפי שהתחייב לו.
חיוב התשלום לשמאי - אינו קשור כלל למכירת הדירה או לביטול המכירה
ונראה שהחיוב הזה של הקונה לשמאי קיים - אפילו אם לבסוף המקח יתבטל והדירה תחזור למוכר, ואפילו אם מסיבות כל שהן העיסקא הראשונית לא היתה יוצאת לפועל, והדירה לבסוף לא נמכרה לקונה למרות השומה השקרית שעשה עבורו השמאי. מאחר ועבודתו של השמאי לא היתה קשורה כלל לקיום המקח. כי התשלום שמגיע לשמאי הינו עבור השומה שמגיש לצדדים. ולאחר שעשה את מלאכתו והגיש להם את שומתו - מגיע לו שכר עבור עבודתו כמסוכם ביניהם, ואין עבודת השמאות תלויה בשום אופן אם לבסוף מקח הדירה יתקיים או לא.
ולכן אפילו אם לאחר קבלת הקונה את השומה השקרית, הוא מצידו החליט מסיבות שונות שלא יקנה את הדירה, הוא חייב לשלם לשמאי גם את הסכום שסוכם עם המוכר לשלם לו עבור עבודתו, וגם את השלושים אלף שקל שסיכם בנפרד להוסיף לשמאי. כי כאמור התשלום לשמאי הוא עבור מלאכתו שהיתה להגיש לצדדים מסמך של שמאות, ולאחר שעשה כך - נגמרה מלאכתו שעבורה מגיע לו את שכרו. וכל מה שיקרה אח"כ עם מכירת הדירה אינו קשור כלל לשמאי.