מתוך: עלון אורחות חיים במשפטי התורה
 

שוכר ששילם חובות שהיו על הדירה עוד לפני כניסתו

הרב צבי שפיץ

נדרים לג ע"א

שאלה:

ראובן שכר דירה שהושכרה לפניו לשוכר שברח ממנה באמצע תקופת השכירות, מבלי ששילם עבור: מים, חשמל וארנונה, וחובותיו הסתכמו בסכום של עשרת אלפים שקלים. לפיכך ספקי השירותים, שלחו מכתבי התראה אחרונה למתגוררים בדירה, שאם בתוך שבוע לא ישלמו להם את חובם – הם ינתקו את המים והחשמל מהדירה.

והנה כשפנה השוכר החדש למשכיר שישלם חובות אלו, התחמק ממנו בתירוצים שונים, ומחוסר ברירה נאלץ השוכר לשלם חובות אלו לספקים, כדי שלא ינותק מהמים והחשמל. כעת רוצה השוכר לקזז מה ששילם, מדמי שכירות הדירה שעדיין לא שילם, ומדמי חודשי השכירות שמכאן ואילך. אלא שהמשכיר טוען לו כדלהלן:

א – פרעת את חובותיו של השוכר שגר לפניך, כי חשבונות אלו היו רשומים על שמו, לכן תתבע אותו שישלם לך מה ששילמת עבורו, ואני - המשכיר לא קשור כלל לנידון.

ב – מבואר במשנה בנדרים (לג.) שהפורע חובותיו של חבירו נחשב – כמבריח אריה מנכסי חבירו בלבד. לפיכך, אומר המשכיר, אפילו אם אני הייתי חייב לשלם זאת, עדין נחשב הדבר שלא קיבלתי ממך כלום, אלא מנעת מגורם חיצוני לפגוע בדירתי.

מה הדין?

תשובה:

א. במקרים שהחובות היו רשומים על שם משכיר הדירה – רשאי השוכר לקזז מה ששילם עבור: מים, חשמל, וארנונה מתשלום השכירות שחייב - הן עבור החודשים שעברו, והן עבור חודשי השכירות הבאים, ואיננו נחשב בגדר – פורע חובו של חבירו.
אולם אם שילם גם קנסות, וריביות שחייבו ספקי השירות עבור העיכוב בתשלום, ישנם מקרים שבהם סכומים אלו לא יוכל לקזז מחובו למשכיר, ועיין במקורות.

ב. במקרים שהחובות היו רשומים על שם השוכר הראשון, אם על פי החוק שמחייב אותם, לא יכלו ספקי השירות לנתק את המים והחשמל מהדירה, אלא יצטרכו לזקוף את החובות על השוכר הראשון בלבד, במקרה זה – דינו של השוכר השני הוא עם השוכר הראשון בלבד. ולכן אינו יכול לקזז מחיובו למשכיר את דמי שכירות הדירה ממה ששילם לספקי המים והחשמל.

אולם אם למרות שהחוב הוא על שם השוכר הראשון, רשאים ספקי השירות לנתק את חיבור המים והחשמל מהדירה המושכרת – נשאר הדין כמו בסעיף הראשון, שהשוכר השני רשאי לקזז מדמי השכירות מה ששילם לספקי המים והחשמל.

מקורות:

ביאור טעם הפטור, לפורע חובו של חבירו

כתוב במשנה בנדרים (לג.) ובגמ' שם, שמי שפרע חובו של חבירו, נחשב הדבר – שהמשלם סילק אריה מנכסיו של הלוה שלא יזיק לו, אבל לא נתן לו הנאה ממשית. לפיכך מותר למודר הנאה מחבירו לפרוע עבורו חוב שחייב לאחרים, מאחר ופריעת החוב איננה נחשבת שנתן בפועל למודר ממנו כסף או הנאה, אלא רק סילק ממנו את המלוה שלא יתבענו, אבל את הכסף קיבל בפועל המלוה ולא מודר ההנאה.

אמנם כתב הר"י בתוס' בב"ק (נח. ד"ה א"נ מבריח ארי וכו'), שהפורע חוב נחשב כמבריח אריה – רק כשלא ברור שיגרם הפסד ודאי לחבירו, כגון שהאריה עדיין רחוק מבהמות חבירו, ולא בטוח שיטרפם, ונמצא שפורע החוב או שוכר האנשים שיבריחו את האריה, בשלב זה רק סילק מבעל הבהמות את הפחד והדאגה מפני הפסד, אולם לא ברור שמנע ממנו הפסד ממון.

והוסיפו שם התוס', שמבואר בירושלמי, שגם אם שילם עבורו את חוב ההלואה למלוה, עדיין טוען לו הלוה – אולי הייתי מוצא חברים שהיו פורעים את החוב שלי למלוה בתור צדקה וללא תמורה. או אולי הייתי מצליח לפייס את המלוה שימחל לי על החוב. אך במקרה שהפסד הממון לחבירו היה ודאי, כגון שהאריה רץ במהירות לכיוון בהמותיו, ובטוח שהיה טורף אחת מהן, וחבירו שכר אנשים שיפגעו באריה. או אם נחשול מים עמד להציף את תבואת חבירו, ושילם אדם לפועלים להטות את המים לכיוון אחר וכדומה, במקרים אלו – חייב חבירו לשלם למציל מה ששילם עבורו, כי הצילו מהפסד ממוני ודאי.

פורע חובו של חבירו כשהמלוה דוחק בלוה לפורעו

והנה נחלקו רבותינו הראשונים והפוסקים, מה הדין אם אדם פרע למלוה חוב של הלוה, כאשר המלוה דחק בלוה לפורעו, ולא היה מוכן להתפשר או למחול לו על חובו. דעת הבית יוסף (חו"מ סי' קכח, א) ובשו"ע שם, שמכיון שהרי"ף, הרמב"ם, הסמ"ג, ועוד, לא חילקו בדין זה בין אם בעל חוב דוחק או לא, וכתבו באופן סתמי שפטור הלוה מלשלם לפורע חובו, לכן דין זה קיים גם כשבעל החוב דוחק ואינו מוכן למחול, והסכים עמו שם הרמ"א. לעומת זאת, דעת רבינו תם, הרא"ש ועוד פוסקים, שכאשר בעל החוב דוחק לפרוע את החוב מבלי להסכים להתפשר או למחול לו, במקרה זה נחשב שפורע החוב הציל את הלוה מהפסד ודאי, ואיננו טוענים אולי ימצא מי שיפרע לו את חובו בתור צדקה, וחייב הלוה לשלם לפורע החוב מה ששילם עבורו. ומבואר שם בב"ח, בסמ"ע (ס"ק ג), ובש"ך (ס"ק ג), שאם פורע החוב מוחזק בכסף שחייב ללוה – יכול לטעון קים לי כבעלי התוס' והרא"ש ולהחזיק ברשותו את הכסף.

גדר של ספקי המים והחשמל

לאור האמור, מאחר וגדר ספקי המים החשמל, והארנונה היום – כבעל חוב דוחק, כי אין הם מוותרים על תשלום הקרן וההצמדה למדד. ובפרט בנידון דנן שאיימו במכתב התראה רשמי, שאם לא יפרעו להם את החוב – הם ינתקו בעוד שבוע שירותים אלו מהדירה המושכרת. לפיכך ודאי שביחס לסכום הקרן ותוספת ההצמדה למדד – יכול השוכר לטעון קים לי כבעלי התוס', והרא"ש, והכרעת האחרונים, שנחשב הדבר שהצלתי את משכיר הדירה מהפסד ודאי. ולכן יכול לקזז סכומים אלו מתשלום חובותיו למשכיר עבור דמי שכירות הדירה לחודשים שגר בדירה.
גדר תשלום הקנסות והרביות

אך ביחס לקנסות ורביות ששילם, מכיון שבמקרים רבים ניתן להגיע להסדר עם ספקי השירות שימחלו עליהם בתמורה לתשלום מיידי של הקרן וההצמדה למדד, לכן ביחס לכך טוען לו משכיר הדירה, כי לא פרעת עבורי חוב בטוח, מאחר ויתכן שהייתי מתפשר עמם למחול לי על זה, וממילא ביחס לקנס והרביות ששילמת דינך – ככל פורע חובו של חבירו, שגם לדעת התוס' נחשב כמבריח אריה בלבד, וכמבואר במשנה בנדרים (לג.), ולכן אני פטור מלשלם לך על כך. וממילא לא יוכל לקזז סכום זה מהחוב שחייב לו עבור חודשי השכירות. ולכן למעשה בהקשר לכך, יש לבדוק אצל ספקי השירות במקום זה, האם בהסדר של תשלום מיידי על הקרן, היו מוותרים או לפחות מתפשרים על הקנס והרביות, ובהתאם לכך יהיה הדין בנידון זה.

בנידון דנן, התשלום נעשה מחמת חיובי המשכיר לשוכר

כמו כן בנוסף לאמור לעיל, אם ספקי המים והחשמל היו רשאים לנתק דברים אלו מהדירה, אז בין אם החוב היה רשום על שם השוכר הראשון, וכל שכן אם הוא רשום על שם משכיר הדירה, טוען השוכר השני למשכיר, פריעת החוב מצידי לספקי השירות – איננה קשורה כלל לגדרי פורע חובו של חבירו. כי בנידון דנן, הרי כששכרתי ממך את הדירה – התחייבת לתת לי דירה ראויה למגורים כמקובל, דהיינו – עם מים וחשמל. ואם ינתקו מהדירה שירותים אלו – אין הדירה ראויה למגורים. לפיכך לא פרעתי חוב שלך לאנשים אחרים, אלא פרעתי מה שאתה חייב לי מחמת הסכם השכירות שבינינו, והסכם זה מחייב אותך לשלם לי את ההוצאות שיש לי בדירה כדי שהדירה ששכרתי תהיה ראויה למגורים כמקובל. ולכן בנידון דנן – לכל הדעות ודאי שאני רשאי לקזז את התשלום שאתה חייב לי, מתוך התשלום שאני חייב לך במקביל עבור שכירות הדירה.

דינו של השוכר השני – כיורד לשדה חבירו ברשות

טענה נוספת טוען השוכר למשכיר, כי פורע חובו של חבירו, הסיבה שמחמתה פטור הלוה מלשלם לו הינה - מאחר ולא הושבח מחמת זה ממונו של הלוה, אלא הפורע סילק ממנו גורם חיצוני שיתכן והיה מזיק לו, כמבואר בתוס' בב"ק (נח.). מה שאין כן בנידון דנן, ע"י תשלום המים וחשמל – נגרמה השבחה בפועל לדירת חבירו, מאחר ובלי דברים אלו – אין הדירה ראויה להשכרה. כך שבגלל כספו של השוכר השני – נעשתה הדירה עצמה - כראויה להשכרה ולמגורים. כלומר – המהות והשם שלה השתנה מחמתו. ולכן נחשב השוכר השני – כיורד ברשות לשדה של חבירו שעשויה לטעת ולהשכרה, ובכסף ששילם עבורה - הוא השביחה באופן ניכר. לפיכך גם מדין יורד לשדה חבירו חייב המשכיר לשלם לו.

וכשם שאם ברז מים התקלקל בדירה המושכרת שלא באשמת השוכר, ושילם השוכר לאינסטלטור שתיקנו – חייב המשכיר לשלם לו הוצאות אלו משתי סיבות: א מדין יורד, שהשוכר השביח לו את נכסו. ב – מחמת חיובו להעמיד לשוכר בכל תקופת השכירות את הדירה שתהיה ראויה למגורים עם מים כמקובל. הוא הדין בנידון דנן, התשלום לספקי המים והחשמל כמוהו – כהתקנה בדירה ברז מים שהתקלקל או תיקון מערכת החשמל שהתקלקלה בדירה.

הפירעון נעשה מראש לצורך קיזוזו מחוב השכירות, ולא כמתנה

טעם נוסף לחלק בין נידון דנן לפורע חובו של חבירו. כי מבואר בגמ' בנדרים (לג.) שהטעם למה מבריח אריה מנכסי חבירו פטור – כיון שזה דומה לדברי חנן במשנה בכתובות (קח.) לגבי מי שזן מעצמו את אשת חבירו כשבעלה נסע למרחקים, שהזן הניח מעותיו על קרן הצבי, והבעל פטור מלשלם לו מה שפירנס.

אמנם כתב הרמ"א באהע"ז (סי' ע, ח) בשם הגהות מרדכי, שאם מפרנס האשה היה חייב כסף לבעלה, ולכן דעת מפרנס האשה היתה לקזז זאת מהחוב שחייב לבעלה – רשאי לפרנסה גם לכתחילה. כי בנידון זה - אינו נותן את הכסף לאשה בתור מתנה, אלא בתור פירעון החוב שחייב לבעלה.

ויותר מכך כתב המגיד משנה (פי' יב מאישות, הל' יט) בשם הרשב"א, שכל הדין של חנן הוא – רק כשנתן לאשה את כספו בתור מתנה, ולא כשברור לנו שנתן לה בתור הלואה בלבד, דהיינו על דעת שיגבה אח"כ את החוב מבעלה.

לפיכך גם בנידון דנן, ברור לנו שהשוכר השני שילם את חובות המים, חשמל, והארנונה אך ורק כדי שיוכל לגור בדירה המושכרת לו כראוי, ויקזז אח"כ כל מה ששילם מהחוב שחייב למשכיר, הן עבור החודשים שגר בדירה, והן עבור החודשים שיגור בה מכאן ואילך. ולא שילם זאת למשכיר בתור מתנה, כמו מי שפרע מאליו חובו של חבירו. ולכן לכל הדעות רשאי השוכר לקזז מה ששילם למספקי השירות – ואפילו על חשבון חודשי השכירות שמכאן ואילך.

מסקנת הדברים:

השוכר רשאי לקזז את התשלום ששילם עבור: המים, חשמל והארנונה מהסיבות כדלהלן:
א – כדעת הפוסקים שכשהמלוה דוחק – אינו נחשב כפורע חובו של חבירו.
ב – כי הוא פרע חוב שהמשכיר חייב לו מחמת הסכם השכירות שעשו ביניהם – להעמיד לו דירה ראויה למגורים בכל תקופת השכירות. ולא שילם חוב שהמשכיר חייב לאנשים אחרים.
ג – מאחר וע"י פירעון החוב גרם להשבחת הדירה, נחשב – כיורד ברשות לשדה חבירו.
ד – היות וברור לנו שפרע את החוב לצורך הקיזוז מתשלום שכירות הדירה, ולא כפירעון חוב על מנת לתת מתנה לחבירו.