מתוך: עלון אורחות חיים במשפטי התורה
 

שמאי שכתב בכוונה שומה שגויה לדירה שנמכרה

הרב צבי שפיץ

ראש השנה כב ע"ב

שאלה:

ראובן הוא היורש היחיד לדירת הוריו שבארץ ישראל. והנה לאחר שישב שבעה עליהם פנה אליו אדם שמעוניין לקנות את הדירה שירש. אולם מאחר וראובן התגורר בחו"ל ולא התמצא במחירי הדירה, לפיכך סיכם עם הקונה לקחת שמאי מוסמך שישום להם את הדירה, וכפי שומתו ישלם לו הקונה עבורה.

הקונה מצא שמאי מוסמך, והבטיח לו שייתן לו עוד שלושים אלף ₪ נוספים מעבר לשכר טירחתו, כדי שירשום מחיר הנמוך במאתים אלף ₪ משווי הדירה. וכך אכן עשה השמאי, והדירה נמכרה לקונה בסכום שקבע השמאי בשומתו השקרית.

לאחר קניית הדירה ביקש השמאי מהקונה שישלם לו את שלושים אלף ₪ שסיכמו. אולם הקונה טוען לו, היות ועשית דבר שהתורה אסרה לעשותו – לפיכך לא מגיע לך את הכסף. מה הדין?

תשובה:
א. למרות שהשמאי עשה איסור חמור ביותר, בכל זאת הקונה חייב לשלם לו שלושים אלף ₪ עבור מלאכתו השקרית כפי שסיכם עמו. (1)

ב. השמאי מצדו חייב להשיב למוכר את הכסף שהמוכר שילם לו כשכר עבודה על שומתו. (2)

כמו כן, אם הקונה לא ישלם למוכר עוד מאתים אלף ₪ שחייב לו – השמאי חייב מדינא דגרמי לשלם למוכר מכספו הפרטי את הסכום הזה שהפסיד לו. (3)

מקורות:

(1) כתוב בגמ' ר"ה (כב:) שפעם אחת רצו הבייתוסין להטעות את חכמי ישראל בקידוש החודש, ולכן שכרו שני עדי שקר, ושילמו לכל אחד מהם מאתים זוז כדי שיעידו שקר שראו את הלבנה במקום פלוני. אולם אחד מהעדים היה יר"ש ובכוונה בא להעיד כדי להכשיל את מזימתם, וגילה לחכמי ישראל את תרמיתם. ואמרו לו החכמים כפי שכתוב ברש"י שם, שלמרות שלא קיימת את שליחותך, ולפיכך מעיקר הדין אתה צריך להחזיר לבייתוסין את מאתים הזוז, בכל זאת מכח הפקר ביה"ד, אנו משאירים בידך את הכסף הנ"ל.
והוכיח הנתיבות (בסי' ט, ס"ק א) מגמ' זו, שאם היה מקיים את שליחותו, למרות האיסור באמירת עדות שקר – מגיע לו את השכר שהתחייבו לו. ולכן כל מי שנשכר לעשות פעולה שאסור לעשותה, כמו לעבוד חלילה בשבת ר"ל או להעיד עדות שקר, אם עשה את מלאכתו או שהעיד עדות שקר – מגיע לו התשלום עבור עבודתו כפי שסוכם עמו למרות האיסור שעבר, ולמרות הנזק הממוני שגרם בעדותו או במעשיו לאדם אחר. מאחר והאיסור הינו אמירת השקר, והוא קיים בין אם יקבל תמורתו כסף או שיעשהו בחינם, נמצא שהכסף הינו דבר צדדי ואינו קשור לעצם האיסור. אולם אם דיין קיבל שוחד או מלווה שקיבל ריבית מהלוואה, מכיוון שאיסור תורה חל על עצם לקיחת הכסף, לכן ציוותה התורה שהכסף יחזור לנותנו.
לאור האמור גם בנידון השאלה דנן, למרות שהשמאי עשה דבר חמור ביותר, וכתב חוות דעת שקרית, וגרם בכך הפסד של מאתים אלף ₪ למוכר הדירה, בכל זאת מגיע לו מהקונה את שלושים אלף ₪ שהתחייב לו עבור מלאכה זו.

(2) מאחר והמוכר סיכם עמו שייתן לו חוות דעת מקצועית כשמאי מוסמך שעובד עבורו בנאמנות, ורק בתמורה לכך שכר אותו והתחייב לשלם לו עבור מלאכתו. ומאחר והשמאי לא עבד עבורו כשמאי אלא כנוכל ורמאי, ובכוונה תחילה הזיק לו מאתים אלף ₪. א"כ עבור מלאכה של אדם שמזיק לו בכוונה – לא שכרו. לפיכך לא מגיע לשמאי כסף מהמוכר עבור חוות דעתו השקרית, ולכן צריך להחזיר למוכר את שכר המלאכה שקיבל ממנו במרמה.

(3) ודאי שהקונה חייב לשלם מעיקר הדין את מאתים אלף ₪ שעדיין חייב למוכר הדירה, כי כך שווי הדירה שברשותו, ורק ברמאות הצליח להטעות את המוכר מלקבל את התמורה שמגיעה לו.
והנה למרות שמבואר במשנה בב"מ (נו.) ושנפסקה להלכה בשו"ע חו"מ (סי' רכז, כט) שאין אונאה לקרקעות. וממילא היה מקום לכאורה לטעון, שלמרות רמאות השמאי, בכל זאת המקח קיים במחיר שסוכם, ואין המוכר יכול לבטל את המקח בגלל שהתאנה במחיר, כי אין אונאה לקרקעות. אולם הטענה אינה נכונה כלל, כמבואר בשו"ת הרא"ש (כלל קב, ג) שנפסק להלכה בטור ובשו"ע חו"מ (סי' רכז, כה) וע"ש ג"כ בסמ"ע (ס"ק מג-מד), ונבאר בס"ד את הדברים בקצרה.
למה בנידון דנן למרות שנמכרה קרקע, יש אונאה במקח
הנידון בכל מקח האם יש אונאה במקח זה או לא הינו – כאשר מכר חפץ או קרקע בסתם, ולאחר מכן התברר שלפי המחירים בשוק אותו חפץ נמכר בשבע עשרה אחוז יותר או פחות מהמקובל להימכר באותו אזור, ובנידון כזה קימ"ל שאין אונאה לקרקעות. משא"כ כאשר סיכמו המוכר והקונה שהמכר יהיה בכפוף לשומת מומחה מסוים בלבד, ועליו כמומחה לקבוע מהי השומה הנכונה של החפץ שנמכר, ורק על דעת כן מתבצעת המכירה, א"כ אם השמאי קבע ואפילו בשגגה שומא שיש בה אונאה במחיר – המקח בטל ולא משנה אם העסקה היתה במטלטלין או בקרקע.
סיבת חיוב השמאי מדינא דגרמי
והוסיף שם הרא"ש בתשובתו, שאם כתוצאה משומתו השגויה, אפילו אם היתה בשוגג, נגרם לאחד מהצדדים הפסד ממון שלא יכול לקבלו בחזרה, דינו של השמאי כמראה דינר לשולחני המבואר בגמ' בב"ק (צט:) ובשו"ע חו"מ (סי' שו, ו) שאם עבד בחינם – פטור על הנזק, כי השמאי לא התכוון להזיק בשומתו. אולם אם קיבל שכר עבור עבודתו – חייב מדינא דגרמי לשלם לניזק מחמתו את כל הפסדו הממוני.
ולפי"ז בנידון דנן, שהשמאי עבד תמורת שכר, וגם הזיק בשומתו למוכר בכוונה, וודאי שחייב השמאי מדינא דגרמי לשלם למוכר מאתים אלף ₪ שניזוק מחמתו.