var UPL_FILES='/Data/UploadedFiles/Forums/';var iUserId='0';var iForumId='1';var iPage='1';var iMessageId=46969;var bRestricted;var bIsRestricted;var bCommunity;var sTopImage;var bCommunityRestricted;var bIsAdmin=false;var sPagingName='Forum.aspx?Id=1';var sMenuOptions="";var userEditMessageViews = 10;var userDeleteMessageViews = 1;var sForumName="פורום הדף היומי";var AdminArr=[new Admin("1","מנהל האתר","1"),new Admin("49","מנהל הפורום","1"),new Admin("86","ברוך","2"),new Admin("125","דוד כוכב","2"),new Admin("159","עציוני","2"),new Admin("199","המכריע","2"),new Admin("249","כדי","2"),new Admin("919","יום יום ידרשון","2")];var TagArr=[new Tag("המלצה לגולשים","http://www.daf-yomi.com/forums/Message.aspx?id=1505")];var MgrMsgArr=[new MgrMsg("שימו לב! בכתיבת הודעה בפורום יש לשייך את ההודעה למסכת ודף","http://www.daf-yomi.com/forums/message.aspx?id=350"),new MgrMsg("המלצה","http://www.daf-yomi.com/forums/message.aspx?id=4168"),new MgrMsg("מקלדת וירטואלית לטובת הכותבים מחו\"ל","http://www.daf-yomi.com/forums/message.aspx?id=455")];var MostViewedArr=[new MostViewed("107076","אמר רב חסדא מידת חסידות שנו כאן","לינקוש","22/04/24 15:26","58","47"),new MostViewed("107079","מה זה מפרכסין ?","מרדכי דב זינגר","25/04/24 18:44","807","36"),new MostViewed("107080","קשר בין איסור ריבית לבין יציאת מצרים","לינקוש","28/04/24 08:18","58","16")];var ClosedMsgsArr=[new ClosedMsgs("65830"),new ClosedMsgs("65874"),new ClosedMsgs("65795"),new ClosedMsgs("21834"),new ClosedMsgs("65886"),new ClosedMsgs("66030"),new ClosedMsgs("66259"),new ClosedMsgs("66250")];var MessageArr=[new Message("46969","0","היתר עיסקא - איך זה יוצא מהסוגיות?","10/12/16 21:48","י כסלו","תשע&quot;ז","21:48","אליצפן","סיימנו ללמוד פרק &quot;איזהו נשך? איך מכל הסוגיות שלמדנו מגיעים להיתר עסקא, כאשר חז&quot;ל סוגרים את האפשרות לריבית מכל הצדדים?","502","","2696","True","True","False","","771","85.64.155.28","0","0","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46971","46969","שאלה נכונה","10/12/16 23:21","י כסלו","תשע&quot;ז","23:21","דוד כוכב","","125","","2696","False","True","False","","130","213.151.58.84","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46974","46969","אולי תשובה לכבודו...","11/12/16 09:36","יא כסלו","תשע&quot;ז","09:36","אבי גרינבלט","ע&quot;י היתר עיסקה , נשמרת אפשרות למלווה לא להפסיד ואף להרוויח על כספו עפ&quot;י כללי היתר העיסקה וכך אנשים לא ימנעו מלהמשיך להלוות לאחרים.<br />אולי כל הפרק הוא כעין &quot;סור מרע&quot; והיתר עיסקה מאפשר גם &quot;עשה טוב&quot; אבל רק בדיעבד ולא כתקנה לכתחילה.<br />זו סברה ולענ&quot;ד בלבד.","539","","2695","True","True","False","","137","81.218.132.64","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46979","46969","הצעה להביט על היתר עיסקא ממקום שונה","11/12/16 13:31","יא כסלו","תשע&quot;ז","13:31","אלף בית רשי","הרצוי: עריכת היתר עיסקא במקרה שאכן שני אנשים רוצים לעשות עסק בשותפות אלא שאחד מבין יותר בעניין והוא מתעסק בפועל והשני סומך עליו והם עורכים ביניהם הסכם שותפות אזי יכולים הם להיכשל מטבע הדברים בריבית ובשבילם נוצר היתר עיסקא.<br />היתר עיסקא לא נוצר בשביל פטנט להלוות לשני ולקבל ריבית בדרך מותרת.<br /><br />המצוי: אנשים לא רוצים להלוות לשני ללא רווח ועל כן עושים היתר עיסקא כאילו שלא היית כאן הלוואה והרבה לא יודעים שגם להיתר עיסקא יש כללים ברורים ואי אפשר לתת ריביות מעבר לאחוזים מסויימים. וידוע לי שאחד בא לרב ופוסק גדול שליט&quot;א על מנת שיסכים להיתר עיסקא מעבר ל7 אחוז בשנה כמדומני והוא אמר לו שמותר😉 כי גם את הקרן הוא לא יקבל חזרה כי אם הבנקים שיש להם כסף לא מתחייבים למעבר ל4 אחוז לשנה אז אדם פרטי שאין לו כסף ובא לקחת הלואה בוודאי שבסופו של דבר לא יהיה לו להחזיר אף את הקרן.","278","","2695","True","True","False","","324","24.200.189.88","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("48209","46969","הגרף שמוכיח מדוע רכישת דירה להשקעה","01/02/17 21:50","ה שבט","תשע&quot;ז","21:50","אליצפן","הגרף שמוכיח מדוע רכישת דירה להשקעה בישראל היא עסקה גרועה מאוד<br />הגרף שמוכיח מדוע רכישת דירה להשקעה<br />בישראל היא כיום עסקה גרועה מאוד<br />בעוד שמחירי הנדל&quot;ן המשיכו לעלות ב­2016 ,שכר הדירה והשכר הממוצע<br />במשק לא צמחו באותו קצב ■ אם נוסיף למשוואה את הריבית על המשכנתא ­<br />קיבלנו עסקה הפסדית<br />למורת רוחם של חסרי הדירות בישראל, מחירי הנדל&quot;ן המשיכו לעלות ב­2016 ,הוסיפו<br />לערכן בשנה שעברה כ­%8 ­ והגיעו לרמות שיא. עליית המחירים נרשמה על אף<br />ההתערבות הרבה של המדינה בשוק הדיור, שכללה הרחבה שיטתית של ההיצע והתחלות<br />הבנייה, לצד המגבלות על נטילת הלוואות. אחד הסימנים לשוק רותח שעומד לפני סכנה של<br />ירידת מחירים חדה, הוא פער גדל והולך בין העלייה במחירי הדירות לבין העלייה בשכר<br />הדירה.<br />נתונים עדכניים שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שעובדו בידי בית ההשקעות<br />אקסלנס ונכונים לסוף הרבעון השלישי של 2016 ,מלמדים כי היחס בין מחיר דירה לבין<br />שכר הדירה במשק נמצא ברמתו הגבוהה מאז 1995 ;וכן שהיחס שבין מחיר דירה לבין<br />השכר הממוצע במשק נמצא בשיא. משמעות הנתונים היא שקצב עליית מחירי הדיור<br />במשק התנתק לחלוטין מקצב הגידול בשכר הדירה, או מצמיחת השכר במשק (אם הגידול<br />בשכר הדירה ובשכר הממוצע היה מדביק את העלייה במחיר הדיור, הגרף היה קו ישר<br />אחד).<br />באופן תיאורטי, ככל שמחירי הדיור מתנתקים משכר הדירה או מהשכר הממוצע, כך ניתן<br />להעריך שהשוק נמצא במצב של חוסר איזון, ושמגמת עליית המחירים עשויה להיבלם. לא<br />צריך להיות נביא כדי לחזות זאת, אלא פשוט להסתכל במספרים: ככל שמחירי הדיור<br />נוסקים ושכר הדירה &quot;נתקע&quot;, כך התשואה שמניבה דירה להשקעה יורדת; וככל שהתשואה<br />יורדת, כך המשקיעים עשויים לחפש חלופות באפיקים אחרים עם יותר &quot;בשר&quot;.<br />התנתקות מחירי הדיור משכר הדירה ומהשכר הממוצע הפכה את רכישת הדירה לעסקה<br />גרועה מאוד. נתוני הלמ&quot;ס ובנק ישראל מלמדים כי התשואה הממוצעת מהשכרת דירה<br />בישראל כיום היא כ–%3 בלבד. באזור הביקוש התשואה אף נמוכה יותר: %92.2 באזור<br />השרון, %66.2 בגוש דן, %6.2 בירושלים ו–%5.2 בלבד בתל אביב. מדובר בתשואה<br />נמוכה מאוד, קרובה לתשואה שמציעות אג&quot;ח ממשלתיות, כמעט חסרות סיכון, של ממשל<br />ארה&quot;ב או של ממשלת ישראל ל–10 שנים.<br />אבל בסיפור יש גורם נוסף, שהופך את ההשקעה בדירה לא רק לעסקה גרועה, אלא גם<br />לעסקה מפסידה. הריבית הקבועה על משכנתאות במשק לתקופה של 20–25 שנה<br />התנתקה כבר מזמן מרמות הריבית במשק, וכעת היא מסתכמת בכ–%5 .לפי הערכות,<br />הריבית תמשיך לעלות ככל שהתשואה על האג&quot;ח בעולם תעלה, עם הריביות. המשמעות<br />היא שהתשואה משכר הדירה אפילו לא תצליח לכסות את עלויות המימון הבנקאיות.<br />הכלכלן הראשי של אקסלנס, יניב חברון, התייחס לנקודה זו בסקירה שלו לסיכום 2016<br />וכתב: &quot;גם אם נתעלם מהמס על שכירות, מס רכישה על דירה וחודשים שבהם הדירה לא<br />מושכרת, העלייה החדה בריבית המשכנתא הופכת את ההשקעה בדירה מ'לא כדאית'<br />ל'ממש ­ אבל ממש ­ לא כדאית'. בניגוד לעבר, השכירות כיום לא רק שלא תכסה את עלות<br />המימון, אלא לא תכסה את ההחזר החודשי לבנק, אפילו במקרה של %50 מימון&quot;.<br />אזהרתו של חברון מקבלת משנה תוקף לנוכח רמות השיא בפער שבין מחירי הדיור לשכר<br />הדירה או לרמת השכר במשק. בשורה התחתונה, נראה שקניית דירה הפכה לעסק לא<br />כלכלי, הרפתקה רוויית סיכון, שמתנוסס מעליה תמרור אזהרה גדול למשקיעים.","502","","2643","True","True","False","","224","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46973","46971","האם כל היתר העיסקא זה עורבא פרח?","11/12/16 07:46","יא כסלו","תשע&quot;ז","07:46","אליצפן","","502","","2695","False","True","False","","166","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46975","46973","חלילה. לעז על רוב עמ&quot;י ח&quot;ו.","11/12/16 11:05","יא כסלו","תשע&quot;ז","11:05","אור חדש","יש בפרק המון דוגמאות ל'הלואות מותרות' ולא רק לאסורות.<br />ההתר מתבסס על הכלל המופיע אצלנו שמותר לעשות שותפות על דרך קרוב לשכר ורחוק להפסד וכן שהמקבל לעבד הקרקע של בעה&quot;ב יכול להתנות מראש 'אם אוביר אשלם במיטב'","458","","2695","True","True","False","","135","213.151.53.59","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46999","46973","בסוגיות תוארה העיסקא המותרת","12/12/16 23:13","יב כסלו","תשע&quot;ז","23:13","דוד כוכב","כאשר חלק הפיקדון הוא פיקדון, כלומר שהאחריות על המפקיד. ואז יחס חלוקת הרווח וההפסד הוא בדיוק כיחס שבין המילוה לפיקדון.","125","","2694","True","True","False","","142","213.151.58.84","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46981","46975","הנה נוסח היתר עסקה - איך הוא עוקף ריבית?","11/12/16 14:09","יא כסלו","תשע&quot;ז","14:09","אליצפן","הנה נוסח &quot;<a target='_blank' rel='nofollow' href='https://www.keter.org.il/Info/Files/51881b0b-60db-40ab-8f6b-cd27601d3b43.pdf'>שטר היתר עסקא</a>&quot; איך הוא עוקף את כל איסורי הריבית לדרגותיהם?","502","pdf","2695","True","True","False","","284","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב","0-pdf"),new Message("46984","46981","עיין שם היטב","11/12/16 20:46","יא כסלו","תשע&quot;ז","20:46","אור חדש","אם סעיף כלשהו לא מובן תוכל להעלות כאן וננסה להסביר","458","","2695","True","True","False","","117","87.68.42.222","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46985","46984","משק בית באוברדרפט משלם ריבית!!","11/12/16 21:48","יא כסלו","תשע&quot;ז","21:48","אליצפן","הנה סעיף מ&quot;<span class='bordeaux'><b>היתר</b></span> העסקא&quot;:<br />&quot;כל עסקה כספית שיש בה חשש ריבית מכל סוג איסור שהוא, ואפילו מוזכר בה לשון ריבית או ריבית דריבית, תהיה ביד המקבל בתורת עסקא ע&quot;פ הגדרתה במבוא לשטר. כמו כן מוסכם כי חלקו של המקבל יהיה מחצית <span class='bordeaux'><b>מהרווח</b></span>,&quot;<br /><br /> - איזה רווח יש יש למשק בית שנקלה לחובות ומינוס בבנק?<br /><br />&quot;ואם יהיה <span class='bordeaux'><b>הפסד</b></span> ישא המקבל ב%30 ממנו והמפקיד ב %70 .במקרים בהם סביר להניח שהסכום אותו ידרש המקבל לשלם עפ&quot;י חלוקה זו יהיה נמוך מתנאי ההלוואה, תהיה ההלוואה כולה ביד המקבל <span class='bordeaux'><b>כפיקדון</b></span>, כאשר חלקו של <span class='bordeaux'><b>המפקיד ברווח הוא %90</b></span> וחלקו של <span class='bordeaux'><b>המקבל %10</b></span>&quot;<br /><br />- איזה בנק מתחלק איתך בהפסדים. אולי אצל טייקונים יש &quot;תספורת&quot; אבל אצל הלווה הקטן נאדה.","502","","2695","True","True","False","","222","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46986","46985","צריך לקרוא כל הסעיפים","11/12/16 21:53","יא כסלו","תשע&quot;ז","21:53","אור חדש","ראה<br />1 ב' וג'<br />וכן 3 ב'","458","","2695","True","True","False","","106","87.68.42.222","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46988","46986","כל הסעיפים מתייחסים לעסק לא למשק בית.","11/12/16 22:28","יא כסלו","תשע&quot;ז","22:28","אליצפן","משפחה שחיה על אוברדרפט זה לא עסק זה הלוואה לצורך כיסוי הוצאות מחייה שהם מעל ההכנסות שלה. <br /><br />איך היתר עסקה מתיר להם למשוך כסף מחשבון הבנק להיות במינוס ולשלם ריבית? איפה פה <span class='bordeaux'><b>העיסקא </b></span>בכלל?","502","","2695","True","True","False","","251","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46989","46988","הבנק נותן לך שתעשה עסקים","11/12/16 22:31","יא כסלו","תשע&quot;ז","22:31","אור חדש","לכך גם התחייבת בשטר- לעשות בזה רווחים.<br />זה שקנית בזה חלב זה בעיה שלך.<br />ודומה למקרה של &quot;אם אוביר אשלם במיטב&quot;","458","","2695","True","True","False","","152","87.68.42.222","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46993","46988","דברים כדרבנות !","12/12/16 10:15","יב כסלו","תשע&quot;ז","10:15","אבי גרינבלט","","539","","2694","False","True","False","","97","46.19.86.173","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47024","46988","כפי שצויין מקודם לגבי הלוואת דיור","13/12/16 20:21","יג כסלו","תשע&quot;ז","20:21","שמעיה","הלוואה בנקאית (עם היתר עיסקא) ניתנת על סמך ההנחה שהלווה ישקיע כסף זה, <b>או את הכסף שהוא חוסך באמצעות כסף, </b>בעסקו הפרטי, או בכל אפיק השקעה אחר.<br />יש כיום רבנים המשקיעים רבות להחדיר את התובנה כי אדם שאין לו נכסים שביכולתם להניב ריווח כל שהוא <b>אין היתר העיסקא מועיל לו</b>! (ולדוגמא הרב פנחס ווינד המשקיע מזמנו ומממונו להחדרת עניני הריבית בכלל, והיתר העיסקא בפרט - בציבור החרדי).<br />נכון שלא מצאנו תספורת אלא לטייקונים, וזאת מחמת התנאי שהוכנס להיתר העיסקא (ונראה לי שגם בנוגע לזה התנהלו וויכוחים הלכתיים רבים, האם אין זה מפקיע את רעיון העיסקא) - שאין הוכחת אי רווחים אלא על ידי שבועה חמורה (אשר על פי ההיתר עיסקא הבנק אמור לקבל אותה כאמת מוחלטת <b>ולוותר על הריבית</b>), ואין הוכחת הפסד הקרן אלא על ידי עדים כשרים (אשר על פי ההיתר עיסקא הבנק אמור לקבלם כאמת מוחלטת ולוותר על חלק הקרן המוגדר כפיקדון).<br />היות ואנשים הנדרשים להיתר עיסקא, בדרך כלל <b>לא ישבעו</b> על מנת להוכיח שאכן השקיעו את הכסף ובכל זאת הוא אבד - הבנק מסכים לתנאי זה.<br />שמעתי על מקרה אחד בו הכסף הושקע בבנק ולא הניב תשואה או אפילו הופסד, והלווה טען כי במקרה זה אין עליו חובת השבועה מאחר והבנק עצמו יודע על ההפסד - כמדומה ופסיקת בית המשפט לטובת הבנק היא שהניעה את המתנגדים העיקריים להיתר עיסקא עם בנקים.<br />אך באופן כללי שטר ההיתר מחייב מבחינה חוקית, ועל כן הוא תקף, על פי ההסברים האמורים.","593","","2693","True","True","False","","154","195.60.235.5","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46990","46989","ומה במקרה של משכנתא לדירה?","12/12/16 07:38","יב כסלו","תשע&quot;ז","07:38","אליצפן","ומה במקרה של משכנתא לדירה?<br /><br />1. הבנק יודע ומתנה זאת שהכסף מיועד לרכישתה <span class='bordeaux'><b>ולא לשום מטרה אחרת</b></span>..<br />2. הוא מעביר אותה ישירות <span class='bordeaux'><b>למוכר</b></span> ורוכש הדירה משלם גם את הקרן וגם את הריבית.<br />3. איך היתר העיסקא פוטר את הריבית מ<span class='bordeaux'><b>איסור תורה</b></span> במקרה כזה?","502","","2694","True","True","False","","210","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46991","46990","בריבית אפסית כהיום","12/12/16 10:08","יב כסלו","תשע&quot;ז","10:08","אור חדש","נדלן הפך לאפיק <b>ההשקעה</b> המעודף על בעלי הממון, מניב תשואה נאה ביותר, הבנק רוצה חלק בזה","458","","2694","True","True","False","","105","213.151.53.59","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46992","46990","משכנתא לרכישת דירה","12/12/16 10:11","יב כסלו","תשע&quot;ז","10:11","אבי גרינבלט","א. במשכנתא אנו קונים בית בשותפות עם הבנק. (הבית שייך לבנק באופן יחסי להלואה). איננו יכולים למוכרו בלעדי הבנק וגם אם קורה לבית משהו אין שאלה מי משלם בגלל שהוא חייב להיות מבוטח , אם כן הריבית כאן כעין שכר דירה שמשלמים.<br />ב. בנוסף היתר עסקא של הבנק מיועד לעשית עסקים . הלוואה לצורך קנית דירה כאשר אין מישכון לדירה - היתר העסקא בכל זאת תקף כיון שקונים מוצר בר קיימא.<br />ג.יתר על כך אפשר לראות את קניית הדירה כעסק המניב רווחים.<br />דווקא קניית דירה היא מקרה יותר פשוט, והבעיה הגדולה היא הלוואה לצרכי הקיום היומיומיים שבהם אין רווחים.","539","","2694","True","True","False","","144","46.19.86.173","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47020","46990","גם טענה זו יש לדחות","13/12/16 19:35","יג כסלו","תשע&quot;ז","19:35","שמעיה","בכך שניצול כסף ההלוואה המועבר על ידי הבנק למוכר להשלמת תהליך הרכישה, מותירה בידי הלווה סכומים אחרים שאותם הוא יכול להשקיע. והרי ברור שאף אם ישתמש הלווה בכסף שקיבל לעיסקה לצורך קניית לחם וחלב, כאשר את הסכום שיחסוך הוא ישקיע בהתאם להסכם - אין כאן כל חשש.","593","","2693","True","True","False","","58","195.60.235.5","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46994","46992","משכנתא זו לא שותפות","12/12/16 14:58","יב כסלו","תשע&quot;ז","14:58","אליצפן","1. מכל הסוגיות בפרק איזהו נשך לא נראה כי המלווה שותף במשכון. לפעמים יש לו זכות במשך השנה הראשונה לאכול פרות מהקרקע אבל לא מעבר לזה. ואם ההלוואה היא ליותר משנה למשל ל-25 שנה אין למלווה שום זכות לפרות. וכיום הבנק אוכל פרות (מבקש מהלווה להעביר לו את הפרות) לאורך כל תקופת ההלוואה.<br /><br />2. חוץ מהריבית הבנק מבקש שהלווה יבטח את הדירה לטובת הבנק כך שהריבית איננה כיסוי לסיכונים אלא ריבית <span class='bordeaux'><b>קצוצה </b></span>בלבד.<br /><br />3. אדם שזו דירתו היחידה איזו רווחים הוא מניב? זה שהוא לא גר ברחוב?<br /><br />4. גם כיום למרות שהריבית נמוכה, עדיין התשואה משכ&quot;ד על נכס נמוכה יותר מהריבית שמשלמים עבור ההלוואה, כך שהבנק לא מתחלק בהכנסות משכ&quot;ד אלא גובה אפילו יותר.","502","","2694","True","True","False","","210","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46995","46994","בלבלת בין החזר לריבית","12/12/16 15:51","יב כסלו","תשע&quot;ז","15:51","אור חדש","התשלום החודשי על המשכנתה  אכן גבוה בדכ משכד אבל כולל גם ריבית וגם את החזר הקרן<br />הריבית לבד לעולם לא תשווה לשכד של הנכס- טיפשי לקנות אותו","458","","2694","True","True","False","","101","213.151.53.59","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("46997","46995","קצת סדר ב&quot;בילבולים&quot;","12/12/16 22:39","יב כסלו","תשע&quot;ז","22:39","אליצפן","אכן ההחזר החודשי מורכב מקרן וריבית. אנו נדון בריבית בלבד.<br /><br />ה&quot;משכנתא&quot; שמופיעה בתלמוד איננה מה שהיא נקראת היום. בתלמוד זהו משכון הנמצא ברשות המלווה, בעוד כיום זה &quot;נכסים משועבדים&quot;. הנכס בידי הלווה, ולמלווה אין שום גישה אליו, למעט רישום בטאבו (הערת אזהרה).<br /><br />תשואה (קרי פירות) משכ&quot;ד נחשבת טובה אם היא בגובה 3.5% (ממוצע ארצי). ראה כאן <a target='_blank' rel='nofollow' href='http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3640715,00.html'>איפה משתלם להשקיע.</a><br /><br />הריבית שמשלמים כיום על משכנתאות, לטווח של מעל 15 שנים הוא 3.5% לשנה. ראה כאן <a target='_blank' rel='nofollow' href='http://www.atidmpm.co.il/681-%D7%A8%D7%99%D7%91%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90-%D7%9E%D7%95%D7%9E%D7%9C%D7%A6%D7%95%D7%AA'>ריביות משכנתא מומלצות.</a><br /><br />אולם מעבר לזה ישנן הוצאות נוספות שהבנקים דורשים למרות שהם לא קוראים להן ריבית: ביטוח חיים של הלווים (בגובה ההלוואה) וביטוח הנכס (בגובה הנכס ללא קשר לסכום ההלוואה).<br /><br />כך שבסופו של דבר <span class='bordeaux'><b>הלווה משלם למלווה יותר ממה שהוא מקבל כפירות מההשקעה</b></span> בדירה.<br /><br />וכאן באה השאלה: אז איך &quot;היתר עיסקא&quot; פותר זאת? כאשר המלווה מקבל יותר ממה שהלווה מרוויח מ&quot;העיסקא&quot;?","502","","2694","True","True","False","","310","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47001","46997","שים לב","13/12/16 00:36","יג כסלו","תשע&quot;ז","00:36","אור חדש","התשואה השנתית מחושבת ביחס לערך הדירה<br />הריבית ביחס למשכנתא <br />כיוון שאין דבר כזה משכנתא בשווי הדירה אז הריבית השנתית על המשכנתא אכן נמוכה מהתשואה של השכ&quot;ד","458","","2693","True","True","False","","111","87.68.42.222","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47018","46997","הלווה משלם למלווה יותר ממה שהוא מקבל","13/12/16 19:28","יג כסלו","תשע&quot;ז","19:28","שמעיה","לא הבנתי מדוע אתה מתייחס לתשלומי הביטוחים כתשלום <b>הלווה למלווה</b>.","593","","2693","True","True","False","","49","195.60.235.5","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47003","46999","תמיד חלק הפיקדון הוא פיקדון.","13/12/16 08:05","יג כסלו","תשע&quot;ז","08:05","אליצפן","למה אתה מתכוון?","502","","2693","True","True","False","","175","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47002","47001","סליחה שאני צריך לתת שעור בכלכלה.","13/12/16 07:43","יג כסלו","תשע&quot;ז","07:43","אליצפן","אכן דירה נרכשת עם הון עצמי ומימון בנקאי. <br /><br />לכן התשואה על הדירה צריכה <span class='bordeaux'><b>להתחלק </b></span>בין ההון העצמי למימון.<br /><br />ניתן דוגמה: אדם קונה דירה במליון ₪ חצי מהון עצמי וחצי מ&quot;משכנתא&quot;. הוא משלם לבנק ריבית שנתית של 3.5% קרי 17,500 ₪ לשנה. הוא מקבל שכ&quot;ד בשעור של 3.5% משווי הדירה קרי 35,000 ₪.<br /><br />אולם תשואה זו צריכה לפצות בחציה את ההון העצמי שהשקיע מכספו שלו, <span class='bordeaux'><b>ורק חצי ממנה</b></span> יופנה לתשלום הריבית לבנק עבור ההלוואה. כך ש-17,500 ₪ משכר הדירה כלל לא קשור למשכנתא.<br /><br />לכן לא משנה כמה משווי הדירה הוא גובה ההלוואה תמיד התשואה על הדירה (כולה) צריך להיות מושווה מול הריבית האפקטיבית שדורש הבנק (שהיא מורכבת מהריבית שהבנק גובה + ביטוח החיים שדורש + ביטוח הנכס).<br /><br />אני מקווה שעכשיו יובן יותר איך <span class='bordeaux'><b>&quot;היתר העיסקא&quot; לא מתיר כלום.<br /></b></span>","502","","2693","True","True","False","","214","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47004","47002","לא נכון","13/12/16 08:53","יג כסלו","תשע&quot;ז","08:53","אור חדש","<i>אולם תשואה זו צריכה לפצות בחציה את ההון העצמי שהשקיע מכספו שלו </i><br /><br />כנגד ההון העצמי המשקיע מקבל את הדירה עצמה. כל השכ&quot;ד שיקבל זה נטו רווח.<br />חלק מרווח זה מבקש לקבל גם הבנק.<br /><br />וע&quot;כ ההתר מתיר התנהלות כזו","458","","2693","True","True","False","","105","87.68.42.222","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47015","47003","שהאחריות על המפקיד","13/12/16 17:33","יג כסלו","תשע&quot;ז","17:33","דוד כוכב","כסף שניתן בהלואה הוא הלואה גם אם יכנוהו פיקדון. ואז, התוספת לא תהיה תשואת השקעה אלא ריבית. פיקדון משמעו שרק למפקיד מגיעים כל הרווחים וכל ההפסדים, כולל אבדון מוחלט. אם הנותן מקבל סכום קצוב, זו היתה הלואה.","125","","2693","True","True","False","","157","213.151.58.84","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47016","47004","שעור ב' בכלכלה.","13/12/16 17:44","יג כסלו","תשע&quot;ז","17:44","אליצפן","את הדירה קנה המשקיע, חצי מהון עצמי וחצי מהלוואה שלקח.<br /><br />את הקרן עבור ההלוואה שלקח, על החצי של הדירה, הוא אינו יכול להחזיר רק מהפירות (שכ&quot;ד) שהוא מקבל על הדירה, אלא חייב גם עוד הכנסות נוספות ממקורות אחרים. שכר הדירה הוא חלק מזערי ממקורות אלו.<br /><br />כדי להחזיר הלוואה כאשר התשואה על ההשקעה היא בדוגמא שלנו 3.5% צריך 28.5 שנים, בדוגמה שלנו ההלוואה ניתנה רק ל-15 שנים כך שבכל במקרה צריך הלווה להחזיר את הקרן ממקורות נוספים לשכ&quot;ד.<br /><br />לו היה לוקח הלוואה ל-30 שנה הייתה הריבית על ההלוואה 5% (ולא 3.5%) ואז משכר הדירה היה נשאר לו רק 2% להחזר הקרן, כך שזה ייקח לו 50 שנה להחזיר אותה.<br /><br />בכל מקרה הלווה רק מפסיד ו&quot;היתר העסקא&quot; - זה עורבא פרח.","502","","2693","True","True","False","","200","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47017","47016","בלי לדעת כלכלה אוכיח לך טעותך מדבריך","13/12/16 19:15","יג כסלו","תשע&quot;ז","19:15","אור חדש","כתבת &quot;בכל מקרה הלווה רק מפסיד ו&quot;היתר העסקא&quot; - זה עורבא פרח.&quot;<br /><br />כיוון שידוע לנו שאנשים לוקחים הלוואות מוכח שיש להם בזה רווח כלשהו.<br />מהו הרוח?<br />הנכס שקונים עם ההלואה.<br />השכ&quot;ד הינו רווח נוסף על הנכס ובזה הבנק יכול להשתתף כמעט ללא מגבלה.<br /><br />לגבי החזרת הקרן- כיוון שזה מוחזר בלא ריבית יש חובה על הלווה להחזיר הקרן בלא תלות בשאלה אם היה לו רווחים.<br />להבהרת העניין חשוב על אדם שלווה מחברו 50 ש&quot;ח (בלא ריבית) לקנות חלות לשבת, האם יצטרך להשיב ה50 ש&quot;ח? מאיזה מקור מימון?","458","","2693","True","True","False","","103","213.151.53.59","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47019","47017","אני גם לא מתמצא בכלכלה","13/12/16 19:32","יג כסלו","תשע&quot;ז","19:32","שמעיה","אך, כמדומני שמלבד התשואה השנתית בסך 3.5 אחוז כפי שהביא אליצפן לעיל, קיים ריווח נוסף בדמות התייקרות הנכס (או אפשרות לכך). ברור שאם הנכס התייקר בכמאה אלף ש''ח תוך 4 שנים, אין הבנק נוטל חלק בריווח זה, וכנגדו הוא מקבל מדי חודש שכר על השתתפותו בהשקעה הנדלנ''ית.<br />יצויין רק, כי לא מעטים מבני ציבור היראים אכן נמנעים ברמת העיקרון מללוות מבנקים יהודיים אף לדיור, וכ''ש למחיה יומיומית, וזאת מחמת אי סמיכות דעתם על היתר העיסקא.","593","","2693","True","True","False","","77","195.60.235.5","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47021","47018","כי המלווה מחייב את הלווה בהוצאה נוספת.","13/12/16 19:48","יג כסלו","תשע&quot;ז","19:48","אליצפן","זה בדיוק כמו שהמלווה אומר ללווה שלם חלק מהריבית לפלוני. במקום שהמלווה יבטח את עצמו מפני אי יכולת החזר של הלווה, כדי להקטין את הסיכון בהלוואה, הוא מחייב את הלווה לעשות זאת על חשבונו. מבחינת הלווה זו ריבית לכל דבר גם אם קוראים לה בשמות אחרים.","502","","2693","True","True","False","","175","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47032","47019","שעור ג' בכלכלה","14/12/16 08:06","יד כסלו","תשע&quot;ז","08:06","אליצפן","לשמעיה ולאור חדש.<br /><br />1. &quot;מלווה להוצא הניתנה&quot; - קרי בכל מקרה הלווה קונה בכסף משהו או מטלטלין או נדל&quot;ן. הווי אומר שאת הקרן יצטרך להחזיר ממקורות אחרים (משכורת, ירושה רווחים מעסקים אחרים וכד'). יש לו גם אפשרות להחזיר את הקרן ממכירת הנכסים שקנה בסוף ההלוואה. כל זה לא שייך לעניין הריבית.<br /><br />2. זה שהלווה קונה בכסף נכסים כל שהם תוך הנחה שיקנה בזול וימכור ביוקר, איננה פוטרת את בעיית הריבית. אלו שיקולים של הלווה למה הוא קונה ולמה הוא לוקח הלוואה. ובכלל רווחים עתידיים שלא באו לעולם לא נלקחים בחשבון בכל הדיון שלנו זה בדיוק כמו מי &quot;שקונה בתשרי כדי למכור בניסן&quot;.<br /><br />3. לכן הדיון נסוב רק סביב הרווח מההלוואה של הלווה מול הריבית שהוא משלם. בדוגמה שהבאתי, ברכישת דירה להשכרה, הרווח מהנכס (הכנסות משכ&quot;ד) נמוכות בכל קנה מידה מהריבית שהוא משלם לבנק. ולכן אין כאן חלוקה ברווחים בין המלווה ללווה אלא ריבית + כסף נוסף שהלווה צריך להוסיף מכיסו לכיסוי הריבית. זאת בעצם <span class='bordeaux'><b>עסקת הפסד ללווה ורק רווח למלווה</b></span>.","502","","2692","True","True","False","","198","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47022","47021","יתכן","13/12/16 19:55","יג כסלו","תשע&quot;ז","19:55","שמעיה","אבל זה כבר נושא לדיון, ואי אפשר להחליט בו נמרצות.","593","","2693","True","True","False","","54","195.60.235.5","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47039","47032","עדיין אינני מבין","14/12/16 12:18","יד כסלו","תשע&quot;ז","12:18","אור חדש","א: מה ההגיון לדבריך שאנשים לוקחים הלוואות אם יש להם מזה רק הפסד?<br /><br />ב: בדוגמה שהבאת, &quot;ניתן דוגמה: אדם קונה דירה במליון ₪ חצי מהון עצמי וחצי מ&quot;משכנתא&quot;. הוא משלם לבנק ריבית שנתית של 3.5% קרי 17,500 ₪ לשנה. הוא מקבל שכ&quot;ד בשעור של 3.5% משווי הדירה קרי 35,000 ₪.&quot;<br /><br />הוא מרוויח בשנה 35000 שח וחצי מרווח זה נותן לבנק (מה שנקרא ריבית של 17500)<br />מה הבעיה בחלוקה הזו? הרי גם הוא מרוויח סכום נאה (יתר על זכייתו בנכס) וגם הבנק נהנה מזה. במציאות שבה ערך הנדלן רק עולה עיסקא כזו וודאי נחשבת כ'קרובה לשכר ורחוקה מהפסד לשני הצדדים' ומותרת ללא פקפוק.","458","","2692","True","True","False","","100","213.151.53.59","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47053","47032","כאן כבר מדובר בשיעור בריבית ולא בכלכלה..","14/12/16 14:13","יד כסלו","תשע&quot;ז","14:13","שמעיה","<i>כל זה לא שייך לעניין הריבית.<br />זה שהלווה קונה בכסף נכסים כל שהם תוך הנחה שיקנה בזול וימכור ביוקר, איננה פוטרת את בעיית הריבית.</i><br />החלטות עצמאיות אלו אינן אמורות להרתיע אנשים מללוות מן הבנקים.<br />תאר לעצמך ראובן רוצה להשקיע בנדל''ן, אך יש לו רק חמישים אחוז מן הקרן הדרוש, לשם כך בא אליו שמעון ונותן לו את הסך הנדרש להשלמת הרכישה, כאשר חלק ממנו הוא בתורת הלוואה אשר אותו יתחייב ראובן להחזיר בכל מצב, וחלק ממנו הוא בתורת פקדון לצורך השקעות - כאשר הרווחים המתקבלים מוענקים לשמעון בעל הכסף, ורק חלק קטן ניתן לראובן כתמורה לעמלו.<br />עתה, קיימות שתי אפשרויות: א. שרק לאחר כעשרים שנה, כאשר ראובן ימכור את הנכס בריווח ניכר, ישלם לשמעון את המגיע לו. ב. שמיד עם קניית הנכס ראובן משלם לשמעון רנטה חודשית, כאשר בעת מכירת הנכס, יהיו כספי המקח כולם לראובן, מאחר וכבר שילם את המגיע לשמעון.<br />עתה, המר את שמעון ל'בנק לאומי למשכנתאות', קבע כי 3.5 אחוז הוא הריווח אותו מצפה הבנק לראות מן הנכס (ואת שאר הרווחים - הוא מוותר למשקיע), והרי לך היתר עיסקא לתפארת.","593","","2692","True","True","False","","78","195.60.235.5","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47062","47039","הוא לא מרוויח אלא רק מגלגל כספים.","14/12/16 18:44","יד כסלו","תשע&quot;ז","18:44","אליצפן","על החצי שלו הוא מקבל שכ&quot;ד <span class='bordeaux'><b>בגלל ההשקעה שלו</b></span>. על החלק שהוא מקבל מהבנק הוא משלם את כל השכ&quot;ד לבנק מבלי שנשאר לו מזה כלום. אז איפה פה העיסקא עם הבנק.<br /><br />הוא יכול היה באותו אופן לרכוש נכס מניב אחר שעלותו חצי, לקבל עליו הכנסה בשיעור 3.5% והיה נשאר לו ביד בסופו של דבר אותו סכום מצטבר.<br /><br />לכן אין פה עסקא עם הבנק ואין פה מקום להיתר. אולם כפי שתיארתי המציאות היא שגם כאשר % הריבית זהה ל-% התשואה (שכ&quot;ד) ללווה יש הוצאות נוספות כי הבנק מחייב אותו לשלם גם עבור ביטוחי ההלוואה כך שהלווה לא רק שלא מרוויח אלא בעצם <span class='bordeaux'><b>מפסיד.</b></span>.","502","","2692","True","True","False","","205","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47061","47053","בז\\ה פרק &quot;איזהו נשך&quot; עוסק ואוסר זאת.","14/12/16 18:36","יד כסלו","תשע&quot;ז","18:36","אליצפן","","502","","2692","False","True","False","","172","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47064","47061","אז זהו","14/12/16 21:49","יד כסלו","תשע&quot;ז","21:49","שמעיה","שלא חשבתי שאנו אמורים להסתמך רק על פרק איזהו נשך כמנחה דרכינו בעניני ריבית. להלן סוגיא קצרה במסכתין שנגיע אליה עוד מעט.<br /><i>תלמוד בבלי מסכת בבא מציעא דף קד עמוד ב<br />אמרי נהרדעי: האי עיסקא, פלגא מלוה ופלגא פקדון. עבוד רבנן מילתא דניחא ליה ללוה, וניחא ליה למלוה. השתא דאמרינן פלגא מלוה, אי בעי למשתי ביה שכרא - שפיר דמי. רבא אמר: להכי קרו ליה עיסקא, דאמר ליה: כי יהבינא לך - לאיעסוקי ביה, ולא למשתי ביה שכרא. אמר רב אידי בר אבין: ואם מת - נעשה מטלטלין אצל בניו. <br />רש&quot;י מסכת בבא מציעא דף קד עמוד ב<br />האי עיסקא פלגא מלוה ופלגא פקדון - המקבל פרגמטיא מבעל הבית ושמה לה כפי דמיה שהיא שוה כאן, והוא מוליכה למקום היוקר למחצית השכר - חצי אחריות אונסים עליו כמלוה, וחצי אחריותה על בעלים כפקדון.<br />תקון רבנן הך תקנתא - דניחא להו לתרוייהו.<br />ואי בעי למישתי ביה שכרא - אם רצה להוציא חציה בהוצאת ביתו - מוציא, שהרי מלוה עליו היא.<br />לאיעסוקי ביה - דמתוך שתשתכר בשלך, תטרח ותעסוק בה יפה.<br /></i>אז נכון, אני אמור להבין שהשגתך הבאה היא מדברי הגמרא שאין סמכות ללווה להשתמש במחצית הפקדון לשתות שיכר ועליו להשקיעה באפיק מניב רווחים.<br />אז כפי שאמרנו, אין כל הבדל אם הוא משתמש בכספי הפקדון ללחם וחלב, ועל ידי כן מפנה כספים אחרים להשקעה האמורה, ואכן, קיימת הגבלה על תוקף היתר העיסקא במקרה ואין לו נכסים או כל עסק מניב רווחים אחר. (בעוד על מחצית העיסקא המוגדרת כהלוואה אין לו צורך לתרץ את עצמו בכך שהוא משקיע כסף אחר תמורתו).<br />ברגע שיש נכסים, אין הבדל האם הרווח הוא צפוי ואני כבר משלם מדי חודש על חשבון הרווח העתידי, לבין תשלום אחד וכולל עם מימוש הרווח בפועל. כמו שאין הבדל בין מצב בו אני מרוויח מידי חודש ומפריש חלק נכבד ללטובת המפקיד-מלווה.<br />כאן הוא המקור לעיסקא שהוא מצב אמיתי של חלק מלווה וחלק פקדון, ועל זה מבוסס היתר העיסקא המועיל אף למצב בו הלווה משתמש בכספי ההלוואה לצרכים יומיומיים תוך הסתמכות על השקעות שהוא עוסק בהם בכספים אחרים.","593","","2692","True","True","False","","166","195.60.235.5","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47063","47062","שאלתי שתי שאלות","14/12/16 20:59","יד כסלו","תשע&quot;ז","20:59","אור חדש","לא קיבלתי אף לא תשובה אחת<br />אוסיף עוד שאלה:<br />&quot;הוא יכול היה באותו אופן לרכוש נכס מניב אחר שעלותו חצי, לקבל עליו הכנסה בשיעור 3.5% והיה נשאר לו ביד בסופו של דבר אותו סכום מצטבר.&quot;<br /><br />ג: האם לדעתך ראובן שרכש דירה ב1.5 מליון מהון עצמי בלבד והשכיר אותה ב3.5% שנתי במשך 10 שנים (בסוף יש לו 2.025 מל')<br />יהיה בעל אותו רכוש כמו שמעון שרכש דירה ב3 מליון (חצי משכנתא) והשכיר אותה ב3.5% שנתי במשך 10 שנים כאשר חצי מהרווח הוא מעביר לבנק? <br /><br />לכאורה גם לשמעון יהיה בסוף רק 3.525 מליון שח מתוך זה קח ממנו את ה1.5 מל' שנתן לו הבנק בהלואה והנה הוא נותר עם 2.025 כמו ראובן, תוריד ממנו ביטוחים- יצא מופסד!<br />כך היא טענתך.<br /><br />וכעת אשאלך: היית מעדיף להיות בנעליו של ראובן שיש לו אחרי 10 שנים דירה בשווי 1.5 מל' או ידידו שמעון שהשיג לעצמו נכס בשווי 3 מליון? (ונתעלם לרגע מעלית הערך המטורפת שהיתה ב10 שנים הללו שהוסיפה לכ&quot;א מהם עוד מאות אלפי שקלים)<br /><br />אם לדעתך מצבו של ראובן עדיף אז נדמה לי שכדאי לך לקחת עוד כמה שיעורים בכלכלה","458","","2692","True","True","False","","131","213.151.53.59","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47065","47063","ואני לא מבין למה אתה","14/12/16 21:54","יד כסלו","תשע&quot;ז","21:54","שמעיה","מניח בצד את עליית הערך המטורפת, מאחר ולדעתי זוהי הסיבה מדוע אנשים משקיעים בנדל''ן. וברור שזוהי הריווח העיקרי של העיסקא ומזה הבנק נוטל חלק, אלא ש'ברוב טובו' אין הוא לוקח אחוזים מהריווח הכללי שבסיום שנות ההשקעה, אלא לוקח מדי חודש מתוך שכר הדירה את החזרי הקרן וה'ריבית'.","593","","2692","True","True","False","","46","195.60.235.5","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47069","47063","החשבון שלך הוא חלקי בלבד.","15/12/16 07:50","טו כסלו","תשע&quot;ז","07:50","אליצפן","כי ראובן שלא היה צריך להחזיר קרן לבנק הפנה את הסכומים האלו לאפיקים אחרים. בעוד שמעון החזיר בהם את ההלוואה לבנק.<br /><br />לכן בתום 10 שנים לראובן יהיו נכסים (דירה + נכסים אחרים) בשווי יותר גבוה מאשר לשמעון שחוץ מהריבית היו לו הוצאות אחרות כמו הביטוחים השונים שהבנק דורש בשל ההלוואה.<br /><br />אם שכ&quot;ד על דירה הוא יותר נמוך מאשר עלות ההלוואה בכל מקרה את צריך לשלם מכיסך את ההפרש.","502","","2691","True","True","False","","209","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47067","47064","מצורף בזה","14/12/16 22:14","יד כסלו","תשע&quot;ז","22:14","שמעיה","עמוד מספר 'ברית פנחס' העוסק בעניני ריבית מאת הרב וינד. משם נודע לי גם שמותנה בשטר היתר העיסקא שברגע שהלווה-נפקד משתמש במחצית הפקדון לצרכים אישיים הוא <b>מקנה</b> חלק מהשקעותיו האחרים למלווה-מפקיד","593","pdf","2692","True","True","False","","182","195.60.235.5","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב","0-pdf"),new Message("47070","47064","כשנגיע לדף קד נדון בזה.","15/12/16 07:53","טו כסלו","תשע&quot;ז","07:53","אליצפן","","502","","2691","False","True","False","","160","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47504","47064","הנה הגענו לדף קד,","09/01/17 08:19","יא טבת","תשע&quot;ז","08:19","אליצפן","אמנם בנוסח היתר העיסקא מופיע מה שרש&quot;י כותב, אולם בין זה לבין המציאות (הלוואה לצורך משק בית או קניית דירה) הקשר הוא מקרי בהחלט.<br /><br />1. המלווה (הבנק) לא שואל בכלל מה הרווח שיהיה ללווה מה&quot;עיסקא&quot;. הוא קובע ריבית ותו לא.<br /><br />2. למשק בית אין רווח כך שזה לא חצי חצי ברווח או שליש בהפסד, אלא סכום קבוע למלווה בין אם יש רווח ובין אם אין.<br /><br />3. הביטחונות שהבנק דורש (משכון) הם גבוהים בהרבה מערך ההלוואה (בניגוד למה שנלמד בדף קד), כך שגם פה זה לא עומד בקריטריונים של היתר העיסקא. ואם הבטחונת הם חסכונות של הלווה או תיק ניירות ערך, אזי הפקדון הוא אצל המלווה ולא חלק מההלוואה הנמצאת אצל הלווה.<br /><br />כך שמכל הנאמר לעיל, עדיין ההיתר לעסקא <span class='bordeaux'><b>מפוקפק</b></span>.","502","","2666","True","True","False","","216","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47066","47065","אתה צודק","14/12/16 22:09","יד כסלו","תשע&quot;ז","22:09","אור חדש","הנסיון שלי זה להבהיר לצפניה (תוך שאני מקבל את הנחותיו במלואן) שגם לשיטתו אין כאן בעיה.<br />זו שיטה שבד&quot;כ יותר יעילה מאשר להוכיח על סמך ההנחות שלך","458","","2692","True","True","False","","110","213.151.53.59","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47075","47065","עליית ערך רבה - זה רק בשנים האחרונות","15/12/16 09:57","טו כסלו","תשע&quot;ז","09:57","דוד כוכב","משכנתא ברבית היתה מקובלת גם בשנים בהן מחירי הדירות גם ירדו.","125","","2691","True","True","False","","130","213.151.58.84","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47074","47067","שתי קושיות","15/12/16 09:50","טו כסלו","תשע&quot;ז","09:50","דוד כוכב","כיצד נקנה ללא קנין.<br />ומה ברוב אנשים שגם בשאר נכסיהם אינה מרוויחים.","125","","2691","True","True","False","","118","213.151.58.84","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47071","47069","באילו סכומים מדובר?","15/12/16 08:13","טו כסלו","תשע&quot;ז","08:13","אור חדש","בכסף הנוסף שיכל ללוות צבנק אחר בינתים? מה זה נוגע לעניינו?!?<br />אתה באמת הית מעדיף להיות בנעליו של ראובן ולא של שמעון?!?","458","","2691","True","True","False","","125","95.86.91.36","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47073","47071","אני לא נועל נעליים של אחרים.","15/12/16 08:50","טו כסלו","תשע&quot;ז","08:50","אליצפן","כאשר לווה צריך לשלם למלווה סכום <span class='bordeaux'><b>הגבוה מההכנסות</b></span> שלו מהנכס בו הושקעה ההלוואה ברור לכל שהוא צריך אותו <span class='bordeaux'><b>ממקורות אחרים.</b></span><br /><br />במקרה שלנו ראובן פתור מזה כי אין לו הלוואה, ואת אותם &quot;מקורות אחרים&quot; הוא חוסך וצובר, לעומת שמעון שמפה אותם להחזר הקרן וחלק מהריבית.<br /><br />לכן לראובן מצטברים במשך השנים אותם סכומים ששמעון שילם ובתום 10 שנים, בדוגמא שלנו, לשמעון יש נכס בשווי 3 מליון ש&quot;ח ולראובן נכס בשווי 1.5 מליון ש&quot;ח + נכסים אחרים (חסכונות) ששווים יותר מ-1.5 מליון ש&quot;ח.<br /><br />אז לאיזה חנות נעליים אתה ממליץ להיכנס?","502","","2691","True","True","False","","197","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47084","47073","אתה טוען שלעולם לא כדאי לעסות עסקים?","15/12/16 13:40","טו כסלו","תשע&quot;ז","13:40","אור חדש","לדבריך עדיף להשאר עם הממון שלך ולהרוויח רק ממנו ולא להכנס לשותפות עם הבנק (אפילו <b>שבוודאות תרוויח</b> ממנה) כדי שלא תאלץ לחלוק ברווחים הללו עם הבנק?<br />אם זו טענתך אז אני לא מסכים  לחשיבה הזו (עכ&quot;פ וודאי שלגיטמי לחשוב אחרת ממך)","458","","2691","True","True","False","","101","213.151.53.59","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47076","47074","תשובות","15/12/16 10:12","טו כסלו","תשע&quot;ז","10:12","שמעיה","א. לא יודע (אם כי באופן עקרוני בהיתר עיסקא הנערך בין שני אנשים אפשר לעשות קנין סודר).<br />ב. כתבתי לעיל שבמקרה שבן אדם לא מרוויח בשאר נכסיו, הוא באמת בבעיה הלכתית חמורה (אם כי יש מקילים גם בזה מחמת סברות דחוקות.)<br />אך במקרה דידן מדובר על הלוואה לצורך השקעה בנדל''ן שכאמור על ידי עליית ערך הדירה מהווה השקעה נכונה.","593","","2691","True","True","False","","64","31.168.53.90","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47077","47076","עדיין","15/12/16 10:21","טו כסלו","תשע&quot;ז","10:21","דוד כוכב","א. הקנין צריך להעשות לא בזמן ההלואה אלא בזמן שהלווה ישתמש במעות לצרכיו, במיוחד אם הנכסים שמקנה טרם באו לרשותו בזמן ההלואה.<br />ב. כבר כתבתי בהודעה אחרת - השקעה בנדל&quot;ן משום עליית הערך היא תופעה של השנים האחרונות בעיקר. בימים כתיקונם ערך הנדל&quot;ן יציב וקנייתם אינה כקניית סחורה למסחר. גם רוב קוני דירות אינם מוכרים אותן, אא&quot;כ באים לקנות בתמורה דירה אחרת - ואז הם אינם משתכרים מעליית הערך.<br /><br />קושיותי הן באופן עקרוני, על דברי המחברים שהובאו בברית פינחס.","125","","2691","True","True","False","","141","213.151.58.84","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47078","47077","[ללא נושא]","15/12/16 10:26","טו כסלו","תשע&quot;ז","10:26","שמעיה","אצרף אי''ה מאוחר יותר את כל הפרק העוסק ביסודות היתר העיסקא והמסתעף.","593","","2691","True","True","False","","56","31.168.53.90","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47086","47077","למה אי אפשר לעשות","15/12/16 14:59","טו כסלו","תשע&quot;ז","14:59","שמעיה","קנין בזמן ההלוואה על תנאי?<br />על כל פנים צירפתי את החלק הראשון של הפרק המדובר בספר הנ''ל, אם כי לא עיינתי בדבריו עדיין.","593","pdf","2691","True","True","False","","111","195.60.235.5","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב","0-pdf"),new Message("47087","47084","שעור ד' בכלכלה-איך בונים עסק כלכלי?","15/12/16 15:15","טו כסלו","תשע&quot;ז","15:15","אליצפן","עסק כלכלי בנוי בגדול: על השקעה עלות תפעול ורווח.<br /><br />את המקורות להשקעה אפשר לגייס ממקורות עצמיים או ממימון מבחוץ (בנק, גיוס הון בבורסה ועוד).<br /><br />ההכנסות מהעסק צריכות להיות גבוהות מהעלויות, כאשר בתחשיב העלויות נכנס גם עלות המימון.<br /><br />עלות המימון מורכבת משני רכיבים: עלות הריבית להון ממקרות חוץ, והפסד מהכנסות אלטרנטיביות עקב העמדת המימון העצמי לטובת העסק.<br /><br />בד&quot;כ מקובל שעסק צריך להכניס כ-15% תשואה לבעלי המניות, כך שהוא יצדיק את הסיכון שלוקחים בהשקעה בעסק.<br /><br />כאשר הריבית על המימון מחוץ להון העצמי היא בסביבות 5% (בין למשקיע, ובין למממן) הרי שתשואה של 15% עושה את העסק כדאי וכלכלי. אולם ברכישת דירה להשכרה בשוק הפרטי כאשר התשואה על ההשקעה היא רק 3.5% והריבית לבנק היא רק 3.5% וללווה יש הוצאות נוספות כמו ביטוחי ההלוואה + הוצאות תחזוקה של הנכס וכו', הרי שעל פניו זה לא עסק כלכלי אלא עסק מפסיד.<br /><br />אז למה כולם רצים להשקיע בנדל&quot;ן להשכרה, ולא בעסקים כלכליים? זה לא נושא הדיון – אנו דנים בפורום על &quot;היתר עיסקא&quot; כאשר הלווה מפסיד בעיסקא ולא מרוויח.<br /><br />הבאתי את הדוגמא הזו, כי היא נפוצה מאד הרבה אנשים לווים כסף לרכישת &quot;דירה להשקעה&quot;, ולא שמים לב שהם מפסידים בשוטף ומסתמכים על היתר עסקא במימון לדירה.<br /><br />זה שמחירי הדירות עלו בשנים האחרונות, אינה פוטרת את הבעיה של &quot;רבית קצוצה&quot; האסורה מדאורייתא במקרה דנן.","502","","2691","True","True","False","","237","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47101","47086","התשובה רמוזה בקובץ שצירפת","15/12/16 19:31","טו כסלו","תשע&quot;ז","19:31","דוד כוכב","נאמר בקובץ שהיתר עיסקא תלוי בכך שללוה צריך להיות נכס שניתן לעשות בו רווחים כשיעור ההלואה, כלומר שנכס זה צריך להיות בידו בשעת ההלואה. ולא מספיק שרק בעתיד הוא יקנה את הנכס, כי לא ניתן להקנותו בקנין בשעת ההלואה, שהרי אין אדם מקנה דבר שלא בא לעולם או שטרם בא לרשותו.","125","","2691","True","True","False","","154","213.151.58.84","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47088","47087","נסה להבין את ההבדל בין עסק לעיסקה","15/12/16 15:51","טו כסלו","תשע&quot;ז","15:51","אור חדש","","458","","2691","False","True","False","","76","213.151.53.59","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("47102","47101","ברור","15/12/16 20:35","טו כסלו","תשע&quot;ז","20:35","שמעיה","לא חשבתי אחרת. טעיתי וחשבתי שמר מתכוון שאף אם יש לו נכס כזה בעת ההלוואה, מאחר ועדיין לא השתמש בכספי ההלוואה לצרכיו האישיים, אין הוא יכול להקנות חלק בנכסיו האחרים.<br />אך באמת, בקובץ הוא מזהיר שאין ההיתר עיסקא פועל אם אין ללווה נכסים אחרים.<br />(מלבד כמה שיטות יחידאיות ודחוקות המתירות מחמת סברות שונות וכמבואר בהערות).","593","","2691","True","True","False","","88","195.60.235.5","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("48231","48209","עסקה רוחנית מצוינת","02/02/17 00:43","ו שבט","תשע&quot;ז","00:43","דביר","לענ&quot;ד יש מצווה לקנות דירה ונחלה בא&quot;י גם בימינו<br />מסתמא גם דירה שנייה ודירה להשקעה.<br />אמנם זה לא דומה לשדה מצד מצוות התלויות בארץ (אם אין גינה...) אך דומה לשדה בא&quot;י מצד הרווחים שמניב.","617","","2642","True","True","False","","92","195.60.235.91","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב",""),new Message("48241","48231","הנושא פה איננו עצם הרכישה אלא הריבית","02/02/17 07:20","ו שבט","תשע&quot;ז","07:20","אליצפן","הנושא עוסק ב&quot;היתר העיסקא&quot; במקרה של דירה להשקעה לפי הכתבה הוא לא תקף כי אין פה רווח אלא הפסד, המלווה (הבנק) איננו שותף בהפסד, ההפסד ידוע מראש, ולכן ההיתר לא תקף.","502","","2642","True","True","False","","276","85.64.155.28","0","46969","בבא מציעא|עה ע&quot;ב","")];var iTotalPages=810;var SeverTime;fInitTree();getPersist(82534);